Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

На следующем подэтапе полной предоплаты сделки осуществляются организация и проведение встречи участников сделки в депозитарии выбранного банка, заключение договора с банком о хранении ценных пакетов, окончательный пересчет денежных средств и закладка ценных пакетов с учетом интересов агентства недвижимости и получение ключей от ячеек депозитария.

Затем начинается подготовка договоров купли-продажи квартир альтернативной сделки и их нотариальное заверение. Проводятся организация и проведение встречи участников сделки в нотариальной конторе. Здесь проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются в нотариальную контору. Нотариус готовит договоры купли-продажи квартир и дает их на проверку и подписание участникам сделки, после чего ими выполняется оплата за оформление и нотариальное удостоверение договоров сделки и государственных пошлин. Затем производится нотариальное удостоверение договоров сделки.

Далее документы сдают на регистрацию в Мосрегистрацию или ее филиал. Риелтор организует и проводит встречу участников сделки в филиале Мосрегистрации, где еще раз проверяется наличие всех необходимых документов, которые сдаются там на регистрацию. При необходимости осуществляется представление дополнительных документов. Подэтап завершается оплатой регистрации.

На подэтапе до получения документов с регистрации риелтор обеспечивает дополнительное (при необходимости) получение документов или их коррекцию, постоянно ставит в известность своих клиентов, а также других участников сделки или их доверенных лиц о прохождении регистрации сделки (контролирует ситуацию и состояние участников сделки).

После регистрации сделки наступает подэтап получение документов сделки с регистрации , на котором участники сделки получают документы на право собственности новыми квартирами и обмениваются телефонами.

На пятом, завершающем этапе сделки осуществляетсявступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.

На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).

Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.

На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.

На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.

Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.

За время проведения сделки (3 – 4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15 – 20 участниками рынка и сделки, а также с 10 – 20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.

Здесь не обсуждаются вопросы динамики прохождения сделок, необходимость общения с различными по складу характера и привычкам людьми и управления ими, ответственности и нервно-эмоциональной напряженности (стресса) риелторов и их руководителей и многое другое, что остается за кадром при обсуждении вопросов об оплате риелторского труда.

Глава 7 Заключаем договор

7.1 Договор на риелторское обслуживание

1. Прежде всего, это аспект, на котором «ловится» очень много людей: все, о чем вы договорились с фирмой, должно быть включено в договор. Нередко риелторы отказываются вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что «бланки у нас типовые» и «мы же все равно с вами договорились». Понадеяться на устную договоренность – значит проявить вопиющую безграмотность: договор для того и заключается, чтобы в случае возникновения разногласий стороны могли обратиться в суд. А что касается устных заверений, то агенты сделают круглые глаза и скажут, что ничего подобного никогда не было, предостерегает Э. Киблер.