Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

При обсуждении финансовых условий следует четко объяснять ваши требования. Если вы разъезжаетесь и после продажи квартиры планируете купить две, то суммарный размер комиссионных за 3 сделки, проведенные агентством, может оказаться решающим, так как денег может просто не хватить. Поинтересуйтесь, получите ли вы скидку при совершении всех сделок через одно агентство.

Указывать расценки на различные услуги, оказываемые агентствами недвижимости, нет смысла. Эти цифры постоянно меняются. На практике же к цене прибавляются «накрутки», которые существуют во всех видах бизнеса. Остановимся лишь на особенностях оказания различных услуг, из которых и образуется цена.

Покупка или продажа квартиры Риелторы говорят, что окончательно объем их вознаграждения определяется исходя из «сложности варианта». Поскольку ее реальных критериев сыскать не удалось, самым важным фактором становится ваше умение торговаться. А вот частные маклеры предпочитают работать за фиксированную сумму.

Обмен квартир. Обменами в чистом виде профессионалы не занимаются. Предлагаемые объяснения сводятся к тому, что купля-продажа дает больше вариантов выбора. Некоторые добавляют, что обмен возможен только с неприватизированными площадями, что является откровенной ложью, поскольку такое понятие, как договор мены собственности еще никто не отменял. Истинная причина заключается в том, что когда вариант обмена подобран, никто не мешает сторонам самостоятельно поменяться, оставив маклера с его интересами побоку. Одним словом, все – и агентства, и частники – не меняют квартиры, а продают и покупают их.

Оформление готового варианта купли-продажи Стоимость этой услуги включает только «провод» документов через Роскомрегистрацию за определенное время. Если же вы поручаете фирме собрать необходимые для сделки документы в РЭУ и БТИ, то это обойдется несколько дешевле.

Проверка юридической чистоты квартиры. Риелторы здесь не пользуются какими-то сверхсекретными приемами, а просто берут в жилищно-эксплуатационной организации расширенную выписку из домовой книги. В отличие от обычной выписки, где указываются только проживающие (зарегистрированные) на данный момент, в расширенной фигурируют все, кто жил в этой квартире с момента постройки дома. Поскольку риелтор вовсе не обладает каким-то особым статусом, позволяющим легально требовать такие документы в паспортных столах ДЕЗов, вопрос решается с помощью доверенностей от клиентов, а в виде «ускорителей» используются деньги, пишет И. Ильюшенко.

Следует подчеркнуть, что у агентств и клиентов разные интересы. Прежде всего это касается денег – многие агентства, несмотря на громкие заявления о четко установленных комиссионных, продолжают пытаться заработать на разнице цен.

...

ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ

Люди хотели съехаться. Две их квартиры стоили 49 тысяч долларов (цены за 2000 год). В рекламе агентства говорилось, что комиссионные составляют 6%. За вычетом платы за услуги агентству большая квартира, куда хотят съехаться, должна быть примерно 45 тысяч долларов. Агент одной из фирм пытался предложить им квартиру за 38 тысяч, чтобы и родной конторе комиссию, и себе «пятерочка» осталась. В этой ситуации то же самое могли бы сделать и другие агенты – подобная практика, к сожалению, распространена. Делают они это на собственный страх и риск или по согласованию с менеджером и за «комиссионные» ему.

Вытекающее отсюда условие – требовать от агентства максимальной открытости. Перед таким разговором неплохо бы почитать рекламную газету, чтобы быть подготовленным к встрече с риелтором. Другой ключевой момент – технология сделки. Как пройдет оформление, в какие сроки, с нотариусом или без – эти и многие другие вопросы крайне важны.

...

ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ

Женщина хотела купить квартиру в новостройке. Предложенный ей типовой договор, предусматривающий, что деньги на период регистрации будут лежать в сейфе в офисе фирмы, ее не устроил. В результате переговоров с начальником отдела был достигнут компромисс – депозитарий банка. Потом покупательница общалась уже с рядовой сотрудницей фирмы. Был дан аванс (2 тыс. долларов), дело подходило к совершению сделки. Маклер радостно сообщила, что пора бы и денежки в офис привозить...

– Позвольте, – сказала клиентка. – Я не хочу в офис.