Денис Шевчук - Покупка дома и участка

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой площади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Однако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке – она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Как получить ипотечный кредит на покупку квартиры.

Что такое ипотека и жилищное кредитование.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Советы заемщику.

Покупка квартиры – сложный и ответственный процесс. Если Вы потратите немного времени на изучение данной темы, Вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами. Итак, наши советы:

Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.