Денис Шевчук - Покупка дома и участка

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где

PV – текущая стоимость;

– Ci – денежный поток периода t;

– It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

– M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы – aij– представляет собой интенсивность элемента иерархии iотносительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 – равная важность;

– 3 – умеренное превосходство одного над другим;

– 5 – существенное превосходство;

– 7 – значительное превосходство;

– 9 – очень сильное превосходство;

– 2,4,6,8 – промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т. е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

А – возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

– Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

– В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

– Г – способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на стоимость (размер, местоположение и т. д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 3.6

Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Таблица 3.7

Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 3.8

Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где

ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

– ЗС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;