Мария Сафарова: Градорегулирование в условиях рыночной экономики

6. Смена правообладателей земельных участков становится возможной при обороте земельных участков в условиях рынка недвижимости. Когда возможен оборот? Когда имеются права собственности или аренды, т.е. когда можно распоряжаться земельными участками – продавать, переуступать права аренды. При других формах владения распоряжение невозможно. Например, в СССР были специально введены, а в современной России продолжают существовать такие виды прав, как постоянное бессрочное пользование и пожизненно наследуемое владение. Распоряжение земельными участками, которыми правообладатели владеют на указанных правах, ранее было запрещено, запрещено и сейчас Земельным кодексом РФ:

• «…граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не

вправе распоряжаться этими земельными участками» (и. 4 ст. 20 ЗК РФ);

• «…распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству» (п. 2 ст. 213КРФ).

Это означает, что в период после упразднения рынка недвижимости до его восстановления государство было единственным собственником земельных участков. Гражданам и организациям оно предоставляло в бесплатное пользование (фактически дарило) земельные участки и закрепляло их за этими субъектами навечно. Понятно, что по причине невозможности оборота недвижимости – основного условия для развития максимальной экономики была невозможна и сама максимальная экономика.

7. Неравномерность пространства, структурированного по оси «центр – периферия», является условием для достижения максимума – экономического, этического, эстетического, экологического. Однако достичь максимума можно только при оптимально структурированном пространстве.

Существует коллизия между необходимостью понуждения, принуждения к максимальному экономическому поведению индивидуумов, с одной стороны, и разрушительным воздействием (при отсутствии ограничивающих пределов) максимального экономического поведения на общие для всех ценности, а именно на упорядоченность пространственной среды и ее качество – с другой.

Почему максимальное экономическое поведение является (должно являться) внешним императивом, понуждением для правообладателей земельных участков?

Подчеркнем, что речь идет именно о внешней необходимости, которая рассматривается как объективно неизбежная с экономической точки зрения. Внешняя необходимость может совпадать с внутренней потребностью правообладателя земельного участка. Если так – хорошо. Если нет – система должна заставлять предпринимателя делать максимум даже тогда, когда он этого не хочет. Предприниматель не благотворитель общества – он его должник. Так должно быть, потому что:

• любое частное лицо – правообладатель земельного участка должно участвовать в общем деле;

• способ участия в общем деле – налоги;

• налоги – это адекватная оценка требуемой, справедливой доли участия каждого;

• требуемая, справедливая доля участия каждого – это давление через налоги на правообладателей земельных участков;

• давление через налоги на правообладателей земельных участков – это объективно необходимое понуждение к максимальному экономическому поведению;

• максимальное экономическое поведение – это максимально эффективное использование земельных участков;

• максимально эффективное использование всех земельных участков – это максимальная экономика;

• максимальная экономика – это максимально возможное (сообразно соответствующим периодам времени) благосостояние как общества, так и частных субъектов, действующих (через понуждение и/или по доброй воле) по принципу максимального экономического поведения.

Почему тогда объективно необходимое максимальное экономическое поведение не является абсолютным благом, но опасно при отсутствии ограничений? Ответ:

• каждый земельный участок существует в контексте окружения – соседних земельных участков;

• действия одного соседа могут приносить неудобства другому, а максимальные действия могут быть опасными для окружения;

• неудобства, опасности приводят к уменьшению стоимости недвижимости, влекущему за собой уменьшение налогооблагаемой базы;

• в недопущении такого положения дел заинтересованы как сами правообладатели (не делай другому того, чего бы ты не хотел, чтобы делали тебе), так и общество.