Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки - научно-практическое пособие

Как отмечает A.B. Дмитриев, государственная регистрация носит правоудостоверяющий характер [15] Дмитриев A.B. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук / МГЮА. М., 2007. С. 19. . По его мнению, это подтверждается тем, что на правоудостоверяющий характер указывают п. 3 ст. 131 ГК РФ и ст. 14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав, либо посредством совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и представленном на регистрацию. [16] Дмитриев A.B. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2007. № 11.

Далее представляется необходимым рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве и правового института, и юридического акта.

Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество, сделок и обременений. Статья 5 Закона о регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что регистрирующие органы осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и, в зависимости от результатов, принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

Некоторые авторы рассматривают институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексно и отмечают, что он представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права. [17] Пашенько С.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации.: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук / Сарат. гос. акад. права. Саратов, 2002. С. 10; Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук / МГЮА М., 2002. С. 14.

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, в частности возникновение, изменение, обременение и прекращение прав на недвижимое имущество.

Определение, данное в ст. 2 Закона о регистрации, может привести к отождествлению «юридического акта признания государством прав» с актом государственного органа, порождающего права. Но при этом не следует смешивать такие понятия, как государственная регистрация прав и акт государственного органа, порождающий права. Акт государственного органа является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей согласно подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК, ст. ст. 16, 17 Закона о регистрации, т. е. юридическим фактом. Государственная регистрация помимо иных функций определяет момент возникновения прав, а деятельность регистрирующих органов не может порождать эти права.

Например, О.Ю. Скворцов высказывает мнение, что «акт государственной регистрации, подтверждая и признавая возникающее право, является административным элементом, завершающим гражданско-правовые правоотношения в сложном юридическом составе возникновения, приобретения, перехода, изменения, обременения или прекращения права на недвижимое имущество». [18] Скворцов О.Ю. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью // Юридический бюллетень предпринимателя. 2007. № 4. С. 25.