Лариса Калинина - Комментарий к Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постатейный)

Отчуждение указанного государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным комментируемым Законом, применяются нормы гражданского законодательства (п. 4 ст. 3 Закона), а именно ст. 295 ГК РФ. На отчуждение недвижимости в подобных случаях субъектом хозяйственного ведения достаточно получить лишь согласие собственника имущества.

Например, правом принятия решений на передачу муниципального имущества и о даче согласия на его отчуждение обладает (согласно уставу) глава местной администрации муниципального образования, и к тому же, как правило, единолично.

По этому основанию отчуждения государственного имущества сложилась довольно обширная судебная практика. Как правило, инициатором признания недействительными таких сделок выступает прокуратура (например, Определение ВАС РФ от 16 июня 2008 г. № 7768/08 по делу № А12-12492/2007-С45). При наличии согласия администрации суды отказывают в признании недействительными договоров передачи государственного имущества.

Можно привести практический пример и другого характера.

«Общество с ограниченной ответственностью арендовало здание, являющееся муниципальной собственностью г. Омска. Договор аренды предусматривал обязательства арендатора по производству полной реконструкции здания, что потребовало от арендатора значительных вложений. Арендатор исполнил все свои обязательства по реконструкции здания, и когда муниципальные власти предложили арендатору выкупить объект, он незамедлительно согласился это сделать, поскольку сделанные им вложения могли окупиться только за пределами срока аренды.

Проблема состояла в том, что Федеральный закон о приватизации фактически запрещает прямую продажу объектов муниципальной собственности, это возможно сделать исключительно через проведение торгов в форме аукциона (ст. 18 Федерального закона о приватизации). Однако чиновники городской администрации предложили иную схему.

Наличие такого исключения вполне обоснованно, поскольку до сих пор существуют, например, муниципальные предприятия розничной торговли (продовольственные магазины, аптеки и т. п.). Теоретически все имущество такого предприятия, в том числе реализуемая им в розницу продукция, принадлежит ему на праве хозяйственного ведения (ст. 294, 295 ГК РФ) и является при этом муниципальной собственностью. Сложно представить, что подобное муниципальное предприятие может нормально осуществлять свою обычную хозяйственную деятельность, реализуя муниципальное имущество исключительно способами, предусмотренными Федеральным законом о приватизации. Таким образом, имущество, закрепленное за предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, может реализовываться ими без учета положений Федерального закона о приватизации, но с соблюдением правил, предусмотренных ст. 295–298 ГК РФ.

Замысел чиновников городской администрации по адресной реализации объектов недвижимости в обход Федерального закона о приватизации состоял в следующем. Недвижимое имущество распоряжением главы администрации передавалось в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию. Муниципальное предприятие направляло собственнику – администрации города ходатайство о даче ему согласия на отчуждение недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ. Администрация такое согласие предоставляла на основании действовавшего муниципального положения о порядке дачи согласий на отчуждение муниципального имущества. Проводилась рыночная оценка имущества, продажную цену имущества определяла комиссия с участием представителей прокуратуры и правоохранительных органов, после этого муниципальное унитарное предприятие заключало договор продажи объекта. Именно по такой схеме арендатор – общество с ограниченной ответственностью в 2004 г. приобрело нежилое здание из муниципальной собственности. Впоследствии общество с ограниченной ответственностью приобрело в собственность и земельный участок под зданием. Очевидно, что при реализации схемы были учтены обоюдные интересы: городской бюджет снимал с себя бремя содержания имущества и получал адекватное пополнение, равное рыночной стоимости отчуждаемого имущества, а арендаторы, вложившие денежные средства в реконструкцию и поддержание муниципальных объектов, приобретали их в собственность» [29] Бобков С.А. Казусы приватизации // Журнал российского права. – 2007. – № 9. .