Максим Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

Первый раздел данной книги посвящен анализу собственных возможностей будущего заемщика по погашению кредита на этапе еще его выдачи. Правильный анализ позволит не допустить просрочку в дальнейшем.

Есть пять основных правил расчета собственных возможностей при получении кредита:

Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 1/3 от доходов семьи до вычета расходов, но с таким расчетом, чтобы оставшихся после погашения кредита средств было достаточно на определенный прожиточный минимум (еда, коммунальные платежи, транспортные расходы, одежда). Для тех, у кого высокая заработная плата рекомендуется исчислять 1/3 не от текущей зарплаты, а от минимальной зарплаты, которую такой человек легко может найти за период в 6 месяцев. В этом смысле, даже если банк готов дать кредит больше, с более высоким платежом, то целесообразно взять меньше.

Ежемесячный платеж по кредитуцелесообразно изначально или путем досрочных погашений довести до размера арендной платы (или даже ниже), которую можно получить при сдаче квартиры в аренду: на случай временной невозможности исполнять обязательства появится крайний, но надежный вариант – сдать временно квартиру в аренду, а заемщику найти иное временно место жительства.

Первоначальный взнос в размере 30% от цены квартиры должен быть накоплен самостоятельно(не за счет потребительского кредита). Есть порочная практика получать потребительский кредит на сумму первоначального взноса, но это целесообразно лишь для тех, кто имеет высокие зарплаты, позволяющие легко оплачивать два кредита.

На вкладе всегда должна находиться сумма в 6 зарплат, или, как минимум, 6 ежемесячных платежей.Цель заемщика – не только получить, но и погасить кредит. Поэтому при получении кредита уже необходимо подумать о будущем. Понятно, что при получении кредита все деньги уйдут на первоначальный взнос, но в перспективе года с момента получения кредита необходимо иметь финансовую возможность накопить подобный депозит на случай потери работы. Для тех, кто не брал ипотечный кредит рекомендуется держать «про запас» три зарплаты, но у ипотечных заемщиков ситуация острее.

На случай потери трудоспособности необходимо страховать жизнь и трудоспособность.Это тоже важное направление страхования риска невозврата кредита. Если что-нибудь случается с тем заемщиком, который приносит в семью доход, то для остальных членов семьи это будет означать необходимость продажи квартиры. А при наличии страхования кредит будет погашен страховой компанией.

Если эти условия не соблюдаются, то следует снижать размер кредита и соответственно требования по цене квартиры, либо быть готовым оперативно продать квартиру при недостаточности средств для погашения кредита.

Для того, чтобы купить квартиру за счет кредитных средств самому заемщику нужно определить следующие моменты, связанные с доходами и источниками средств:

Сколько зарабатывает семья заемщика ежемесячно.Размер ежемесячных доходов считается исходя из чистой зарплаты и регулярных премий на всех членов семьи (супруги и дети), а не по одному заемщику.Очевидно, это позволяет взять кредит больше, если вся семья работает. Но если супруга и дети не работают, то это уменьшит лимит кредитования, так как будут учтены расходы на этих членов семьи. Оценивается стабильность работы заемщика на перспективу и востребованность собственной профессии на рынке. То есть следует понять, на какую заработную плату может рассчитывать заемщик, если искать работу 2—3 месяцев.

Каковы расходы на семью ежемесячно.Каждый месяц у каждого человека есть расходы. На еду, на одежду, на отдых, на коммунальные платежи, на детей. Это постоянные расходы, ограничивать которые нельзя. Эти расходы следует исключить из доходов. Исходя из этого заемщик должен определить, сколько готов безболезненно вносить ежемесячно. Это пригодится, когда банком будет определен лимит кредитования и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик должен проследить, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал того максимума, который заемщик готов отдавать ежемесячно. Если превышает, то необходимо снижать размера кредита и увеличивать срок его возврата.

Каков размер накоплений. Определяется сколько уже накоплено денежных средств. Первоначальный платеж за квартиру составляет 20—30% от цены квартиры.