Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 4-е издание

И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир платят по ставке 25 рублей за 1 кв. м., а собственники коммерческой недвижимости – по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимости владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир.

Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества. Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников квартир. Поразительное решение!

Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ , в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доли, но при этом делает вывод, что размер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания. Абсурдность подобного заключения очевидна.

Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попытаются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. Что делать?

Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания. То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы. Например, собственники офисов не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов.

Новые обязанности управляющих организаций

Правительство утвердило новые обязательства управляющей организации перед собственниками квартир. Это было сделано Постановлением Правительства 27.03.2018 №331 . Какие новые права появились у собственников и какие дополнительные услуги должна предоставлять организация, управляющая многоквартирным домом?

Осмотр общего имущества

Появилось детальное регулирование осмотра общедомового имущества. Осмотры необходимы для определения перечня работ и услуг, которые оказывает управляющая организация. В свою очередь от этого зависит размер платы за содержание общего имущества.

По новым правилам осмотры делятся на текущие, сезонные и внеочередные. Периодичность текущих осмотров зависит от технической документации на дом, материалов, из которых изготовлены отдельные элементы дома.

Сезонные осмотры будут проводится два раза в год. Весенние осмотры надо проводить после таяния снега или после окончания отопительного сезона. Правительство специально подчеркнуло, что по итогам весеннего осмотра корректируется объем работ по текущему ремонту дома. Обратите внимание, что корректируется объем работ, а не их перечень. Почему? Потому что перечень работ устанавливается договором управления, а вносить изменения в договор каждый год – это затратная процедура.

Осенние осмотры будут проводится перед началом отопительного сезона и будут нацелены на проверку готовности многоквартирного дома к отопительному сезону.

Внеочередные осмотры будут проводится после произошедших аварий, стихийного бедствия.

Результаты осмотров будут отражаться в журнале осмотра, который теперь признается частью технической документации на дом.

Все это теперь предусмотрено п. 13.1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

Плата за содержание общего имущества утверждается по новому

Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в доме. При этом управляющая организация вправе предоставить собственникам предложение по размеру платы. Правительство конкретизировало порядок, в котором управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам:

1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф;