Антон Геля - Застройщик-дольщик. Сборник из пяти статей на основе реальных историй

Рекомендую подписывать дополнительные соглашения о переносе сроков строительства с оговорками.

Обязательно и всегда с оговорками.

За нарушение сроков передачи Объекта долевого строительства следует требовать:

1. Учесть в дополнительном соглашении неустойку в размере – 822,26 рублей в день (как примере с 01 января 2015 года до даты подписания передаточного акта, см. расчет неустойки выше).

2. Возместить убытки – расходы на съём жилья (по факту).

В случае неудовлетворения досудебных требований, в судебном порядке требования увеличиваются на сумму юридических услуг по участию в судопроизводстве, сумму морального вреда и сумму штрафных санкций.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель имеет право взыскать компенсацию морального вреда.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012, при удовлетворении судом требований потребителя, в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя – штраф, независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Согласно п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя с виновной стороны взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В первом из представленных примеров Застройщик был относительно добросовестным и заблаговременно извещал Дольщика о сроках переноса окончания строительства, правда пытался «перевести стрелки» за срыв сроков на третьих лиц, чего в ему в итоге сделать не удалось…

Второй практический пример интересен тем, что Застройщик «забыл» известить дольщиков о значительной просрочке строительства.

Участник долевого строительства объекта заключил с Застройщиком Договор участия в долевом строительстве № ХХХ от 23 ноября 2012 года.

Согласно п. 2.1. Договора участия в долевом строительстве – "Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства 30 декабря 2012 года". Дополнительных соглашений к До¬говору (об установлении новых сроков передачи объекта) Дольщик не получал и не подписывал. Уведомлений от Застройщика об окончании строительства также НЕ получал.

Дольщик самостоятельно (по личной инициативе) пришёл к Застройщику 30 декабря 2013 года, т.к. целый год его семья вынуждена нести расходы по съёму жилья, и узнал, что Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Более того, Застройщик заставил 30 декабря 2013 года подписать Передаточный акт, датированный 02 декабря 2013 года, т.е. «задним числом».

Работа с Дольщиками со стороны Застройщика проводится халатно. Явная просрочка исполнения обязательств составляет -1 год (с 30 декабря 2012 года по 30 декабря 2013 года), хотя квартира не передана (вплоть до 21 января 2014 года). В Передаточном акте содержится информация, не соответствующая действительности (п. 4 «Участник долевого строительства не имеет претензий по сроку сдачи квартиры» и датировка акта задним числом). Дольщик настаивал на Передаточном акте с оговорками, но Застройщик отказался вносить правки.

Договором участия в долевом строительстве регулируется неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче Объекта долевого строительства (п.2.1. и п.2.4. Договора), соответствующая нормам специального закона ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве много¬квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день от суммы договора (объекта) на день исполнения обязательств.

Ставка неустойки в день составляет:

8,25% х 1/300 = 0,0275 %.

Сумма неустойки в день: 0,0275 % х 1 292 800 рублей /100% = 355,52 руб.

Количество дней просрочки: 365 дней.

Итоговая сумма неустойки: 365 дней х 355,52 руб./ день = 129 764,80 руб.

Кроме того, согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и пункту 9 статьи 14 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в этой ситуации применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.