Алексей Кузнецов: Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Закон о банкротстве содержит как общие положения, которые могут применяться для всех дел о банкротстве, так и ряд глав и параграфов, рассматривающих особенности проведения банкротства для отдельных категорий должников. Среди них банкротство градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий и, конечно, банкротство застройщиков. Причины выделения специальных положений для регулирования таких видов банкротства самые разные: это и особый статус лиц, участвующих в деле, и особый статус должника, и наличие особых обстоятельств, исключающих возможность применения общих правил, и особая роль государства в разрешении подобных споров.

Нас интересует банкротство застройщика, и основная особенность данной категории споров состоит в том, что стороны в нем имеют специальное название: должник именуется застройщиком, а кредиторы – участниками строительства. Однако здесь следует сделать оговорку. Не все кредиторы являются участниками строительства, но все участники строительства являются кредиторами.

Итак, застройщик – это особая категория должников. В чем же проявляется его особенность?

В ст. 201.1 Закона о банкротстве указано: «…лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее – застройщик), – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования».

Законы, как видим, пишутся на «юридическом сленге», и простым гражданам нелегко разобраться в сложноподчиненных предложениях, нагруженных профессиональной терминологией. В связи с этим изложим данную правовую норму наиболее понятным и простым языком.

Первое, на что следует обратить внимание, это то, что законодатель не называет застройщика застройщиком с самого начала. Сперва дается длинная формулировка, которая впоследствии заменяется одним словом-синонимом – застройщик.

«Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства», т. е. застройщик, – это субъект, который вправе взять у участников строительства их деньги или имущество для строительства многоквартирного дома. Данный признак является основным. Чуть позже будет понятно почему.

Этим субъектом могут быть:

а) юридическое лицо, т. е. организация независимо от организационно-правовой формы, прошедшая государственную регистрацию;

б) индивидуальный предприниматель, т. е. физическое лицо (гражданин), прошедшее государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Обращаем внимание на то, что только названные субъекты могут выступать в качестве застройщиков. Особенно это касается простых граждан. Если физическое лицо не имеет статуса индивидуального предпринимателя, то оно не вправе привлекать деньги и (или) имущество иных лиц для строительства многоквартирного жилого дома.

На сегодняшний день законодательством предусмотрено множество организационно-правовых форм для деятельности юридического лица. Например, если граждане или юридические лица решат объединиться своим капиталом таким образом, чтобы их личное имущество в случае наступления неблагоприятной финансовой ситуации осталась нетронутым, то они могут выбрать организационно-правовую форму общества с ограниченной ответственностью. Выбрав такую форму, каждый из них внесет в общий капитал часть денежных средств либо иного имущества, и если возникнет ситуация, при которой необходимо будет погашать долги перед кредиторами, максимум, что они потеряют, – это внесенное имущество в уставный капитал. Существуют и другие формы организации, например публичное и непубличное акционерное общество (ранее – открытое или закрытое акционерное общество), жилищно-строительный кооператив и т. п. В Законе о банкротстве указано, что застройщиком может стать любое юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы. Как показывает практика, застройщики в основном используют форму открытого акционерного общества, так как в этом случае риски наступления имущественной ответственности для учредителей и руководителя застройщика сводятся к минимуму.