Елена Галиновская: Применение земельного законодательства. Проблемы и решения. Научно-практическое пособие

В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка комитетом в адрес общества не направлялся.

Установив, что бездействие комитета и принятое им распоряжение в обжалуемой части противоречат положениям п. 6 ст. 36 ЗК РФ, нарушают права и законные интересы общества, суды удовлетворили заявление по настоящему делу.

Довод комитета о неприменении судами ст. 432, 440 ГК РФ, опровергающих, как полагал комитет, возможность возложения на него обязанности подготовить проект договора, является несостоятельным.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Суды при наличии установленных обстоятельств по возникшему спору, а также заявленного предмета и основания иска правомерно при его рассмотрении применили указанные нормы ЗК РФ.

В другом рассмотренном деле ВАС РФ пояснил (определение ВАС РФ от 02.04.2009 № ВАС-1824/09 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации), что поскольку правоотношения сторон по договору аренды земельного участка регламентированы нормами природоохранного, то есть специального законодательства, что соответствует требованиям п. 3 ст. 3 ЗК РФ, они имеют приоритет перед нормами гражданского и земельного законодательства.

ООО Т. (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – Управление) с заявлением о признании недействительным отказа от 03.12.2007 № 01/305/2007-585 в государственной регистрации договора от 20.05.2005 № 8 о предоставлении в аренду земельных участков, природных объектов на территории национального парка «Самарская Лука», заключенного между национальным парком и обществом, и обязании Управления осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Решением суда от 15.04.2008 заявленные требования удовлетворены. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2007 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2008 решение оставлено без изменения.

Суды установили, что представленный на регистрацию договор аренды 20.05.2005 № 8 подписан между ФГУ Национальным парком «Самарская Лука» и обществом по результатам конкурса, оформленным протоколом конкурсной комиссии от 18.05.2005 № 7, проведенного в соответствии с требованиями, установленными Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 № 926. В ходе судебного разбирательства суд признал доказанным наличие у национального парка полномочий на заключение договора.

Суды указали, что в данном случае правоотношения сторон по договору регламентированы нормами природоохранного, то есть специального законодательства, что соответствует требованиям п. 3 ст. 3 ЗК РФ.

Доводы заявителя о несоблюдении норм гражданского и земельного законодательства, действовавшего в период заключения договора аренды, суд признал недоказанными.

Земельные правоотношения редко оказываются предметом регулирования международных нормативных правовых актов. Это связано в том числе и с особым правовым режимом земельных участков в любом государстве, который предполагает, прежде всего, национальный режим для всех участников отношений. Так, согласно Конституции РФ, земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Тем не менее ЗК РФ (ст. 4) установлено, что если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены ЗК РФ, применяются правила международного договора.