Коллектив авторов - 20 лет Гражданскому кодексу Российской Федерации - итоги, тенденции и перспективы развития. Материалы Международной науч

К сожалению, на сегодняшний день в отечественном правопорядке недостаточноправовых инструментов, способных учесть особенности всех этих разнообразные нужды юридических лиц.

На научном семинаре, посвященном анализу права застройки, 127представитель практикующих юристов заявил относительно предлагаемого законопроектом об изменении ГК РФ права застройки, что оно может стать привлекательным правовым институтом для бизнеса. В случае закрепления в законе прозрачности и публичности права застройки для кредитных организаций вещное право застройки будет более надежным обеспечительным средством, нежели право аренды.

Не секрет, что сложившийся правовой механизм аренды для строительства весьма удобен для определенных кругов и дает возможность весьма широкого усмотрения для представителей государственных и муниципальных органов, имеющих полномочия в сфере оформления отношений по застройке земель. Зачастую аренда земельного участка под строительство имеет краткосрочный характер (3–5 лет). По окончанию срока действия договора аренды застройщик вынужден обратиться к государственному служащему с заявлением о продлении срока договора аренды, продление зависит от усмотрения чиновника. Отношения по пользованию землей на праве аренды под построенным домом также не вполне устраивают застройщиков: от усмотрения публичных властей происходит возможность выкупа земельного участка, арендная плата, пролонгация договора.

Но, следующий момент: безупречна ли предлагаемая проекта Федерального закона об изменении ГК РФ правовая конструкция права застройки? Ряд положений направленных на усовершенствование норм проекта ГК РФ о праве застройки следует высказать.

Необходимо отказаться от «временной» собственности застройщика на построенные объекты на период действия права застройки. 128Безусловно, это сделать непросто, поскольку менталитет русского человека построен так, что, несмотря на отсутствие каких либо гарантий все равно пусть уж лучше будет право собственности на строения, возведенные на чужой земле, чем ограниченное вещное право. Думается, что при законодательном закрепление права на строение, возведенное в силу застройки необходимо обращение к классической конструкция, согласно которой, строение становится составной частью права застройки и всюду следует его судьбе. В силу принципа приращения все возведенное на чужой земле поступает в собственность владельца участка. И, в данной ситуации не нужно пугать застройщика тем, что возведенный объект будет принадлежать ему на праве застройки. Дело в том, что механизм права застройки таков, что права застройщика гораздо больше защищены от действий собственника земли и третьих лиц, чем при праве строительной аренды. Застройщик (суперфициар) защищен от злоупотреблений и со стороны собственника земли. Право собственности владельца земли под построенным объектом, как говорили еще римляне будет «голым», т. к. он не может вмешиваться в дела застройщика. Его права заключаются в требовании внесения платы за право застройки, а также в контроле над выполнением суперфициаром условий права застройки (возведение строения в соответствии с договором, не допускать ухудшения участка и др.).

Требует дальнейшего осмысления вопрос введения права застройки при строительстве многоквартирных домов. Пункт 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ устанавливает правило, согласно которому лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. При этом собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с п. 2 или 3 ст. 298.6 настоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии с главой 19.4 «Право собственности на помещения»

В соответствии с п. 2 ст. 298.6 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.

Пункт 3 ст. 298.6 ГК (в редакции указанного законопроекта) устанавливает то, что собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.