Ольга Миролюбова - Право семьи на жилище. Учебное пособие

Данные помещения в силу закона признаются неделимым имуществом и принадлежностью комнат в доме или квартире. Состав вспомогательных помещений в ЖК РФ не указан, он может варьироваться в различных жилых помещениях. Примерный перечень вспомогательных помещений квартиры содержится в Приказе Минземстроя России от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении инструкции по проведению учета жилищного фонда в РФ» (в ред. 2008 г.). К ним отнесены коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

В п. 5 ст. 15 ЖК РФ содержится правило, согласно которому общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади вспомогательных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В науке общепризнанной является точка зрения о том, что жилые помещения – это особый объект, наделенный специальным правовым режимом. Под правовым режимом жилого помещения понимается правовая характеристика этого объекта, выраженная в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения 43. К. И. Магомедова отмечает, что жилые помещения как объекты недвижимого имущества подчиняются общим предписаниям, установленным для недвижимых вещей. Вместе с тем она выделяет следующие факторы, влияющие на формирование их специального правового режима: 1) жилое помещение (единственное среди недвижимых вещей) предназначено для проживания (ст. 17 ЖК РФ); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК РФ); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище и объектом конституционной охраны.

В связи с особым целевым назначением жилых помещений законом устанавливаются требования, предъявляемые к жилым помещениям. В п. 2–3 ст. 15 ЖК РФ содержатся отсылочные нормы, в которых указано, что требования к жилым помещениям, а также основания и порядок признания помещений непригодными для проживания устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В соответствии с указанным нормативным актом, жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания граждан и соответствовать строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам 44.

В самом общем плане требования к жилым помещениям сводятся к следующему:

1) расположение преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с зонированием территорий;

2) прочность и надежность несущих конструкций;

3) безопасность для проживающих граждан;

4) обеспеченность инженерными системами (водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, газоснабжение);

5) соответствие инженерных систем установленным нормам и правилам;

6) требования к теплоизоляции и температуре внутри помещений;

7) защита от дождевой и талой воды;

8) наличие лифта в домах свыше 5 этажей;

9) гидро-, шумо-, виброизоляция;

10) инсоляция; обязательность естественного освещения в комнатах и кухнях;

11) требования к минимальным площадям помещений, позволяющим разместить необходимый набор мебели и др. вещей;

12) требования к высоте потолка не менее 2,5 м, в некоторых климатических зонах 2,7 м;

13) запрет использования помещений подвалов и цокольных этажей для проживания;

14) требования к предельно допустимому уровню (ПДУ) вибрации, шума, предельно допустимой концентрации (ПДК) вредных веществ.

Если какие-либо из указанных требований не соблюдаются, жилое помещение признается непригодным для проживания в соответствии с данным Постановлением.

Жилые помещения должны использоваться по целевому назначению– для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Это основное ограничение прав собственников и владельцев жилых помещений, установленное законом, в связи с чем законодатель установил 2 императивных правила:

1) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;