Ольга Миролюбова - Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище

П. В. Макеев предлагает скорректировать определение жилого дома, убрав из него признак индивидуальной определенности, присущий всем без исключения зданиям, а слово «комнат» заменить словосочетанием «одной или нескольких комнат» 35 35 Макеев П. В. Об определениях понятий видов жилых помещений в новом жилищном кодексе // Право и политика. 2008. № 12. .

Квартира– структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Интересно, что в проекте изменений ГК РФ (ст. 298.2) содержится несколько иное определение квартиры: это жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания. Оно указывает на отдельный вход как возможность доступа к общим помещениям здания, на составные части квартиры и на то, что квартира сама является составной частью здания. Самое существенное отличие от определения ЖК – отсутствие указания на расположение квартиры в многоквартирном доме (здание – более широкое понятие, чем многоквартирный дом).

П. В. Макеев справедливо замечает, что в определении квартиры не учитывается, что отдельный вход может обеспечивать прямой доступ не только к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, но и непосредственно на прилегающий к дому земельный участок. В связи с этим он предлагает заменить указание на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме 36 36 Макеев П. В. Об определениях понятий видов жилых помещений в новом жилищном кодексе. . По нашему мнению, более удачным было бы просто дополнить существующее определение указанием на возможность прямого доступа на земельный участок как альтернативу помещениям общего пользования. Понятие «общее имущество в многоквартирном доме» слишком широкое, оно охватывает не только помещения общего пользования и земельный участок, но и другие помещения, конструктивные элементы здания и оборудование, к которым непосредственный доступ из квартиры может отсутствовать.

Комната– часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места постоянного проживания граждан в жилом доме или квартире. Необходимо обратить внимание на то, что в определении комнаты, в отличие от квартиры, не указан признак структурной обособленности, в связи с чем возникает вопрос: относит ли законодатель к числу жилых помещений неизолированные (смежные) комнаты? Большинство авторов работ по жилищному праву приходят к выводу, что комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной 37 37 Афонина А. В., Гурьева Е. В., Герасимова Л. П. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Экзамен, 2006; Фаршатов И. А. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Городец, 2006; Титов А. А. Комментарий к новому жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005. .

Другой спорный вопрос, является ли комната в отдельной (т. е. не коммунальной) квартире жилым помещением как объектом жилищных прав или законодатель имеет в виду именно комнату в коммунальной квартире? Из определения комнаты, данного в ст. 16 ЖК, это не ясно, оно сформулировано широко, и складывается впечатление, что законодатель имел в виду любую комнату. Но поскольку одним из существенных признаков жилого помещения является его способность быть самостоятельным объектом гражданских прав, то по смыслу ст. 15 ЖК жилым помещением как отдельным объектом жилищного права является лишь комната в коммунальной квартире.

Остается также неясным, является ли коммунальная квартира жилым помещением как объектом жилищных прав по смыслу ст. 16 ЖК? По всей видимости, не является, поскольку она состоит из нескольких самостоятельных объектов, поэтому квартира в целом не может быть отдельным объектом гражданских прав, т. е. не соответствует понятию недвижимого имущества. В проекте изменений ГК РФ прямо указано, что коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (п. 4 ст. 298.2).