Денис Шевчук - Гражданское право

Исключительно по решению суда может быть обращено взыскание на заложенное имущество в трех случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно (п. 3 ст.349 ГК).

Приведенные правила свидетельствуют, что при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателей. Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное имущество – по решению суда или без обращения в суд, – предмет залога должен быть реализован по правилам, установленным ст. 350 ГК. Продажу заложенного имущества могут осуществить как судебные исполнители, так и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие лицензии.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК). ГК исключает возможность комиссионной продажи заложенного имущества. Продажа заложенного имущества с публичных торгов позволяет получить за него наивысшую цену и тем самым защитить интересы залогодателя. Интересам залогодателя служит и правило о том, что суд (при обращении взыскания по решению суда) вправе отсрочить продажу заложенного имущества на срок до одного года, например, в случаях, когда предметом залога является квартира или жилой дом, в котором проживает залогодатель. Залогодателю предоставляется дополнительный шанс погасить свой долг в период отсрочки и освободить свое имущество из-под залога. Для залогодержателя отсрочка, естественно, нежелательна, и это обстоятельство наряду с судебной процедурой, как наиболее распространенным способом обращения взыскания на заложенное имущество, оказывается препятствием для использования залога в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Отсрочка, однако, не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п.2 ст. 350 ГК).

При залоге кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает, что заложенное имущество подлежит реализации и из вырученной суммы погашается обязательство должника-залогодателя. Право собственности у залогодержателя на заложенное имущество без применения соответствующих процессуальных процедур может возникнуть лишь при условии, что торги объявлены несостоявшимися. При этом возможны два варианта, если сам залогодержатель пожелает оставить за собой имущество после объявления несостоявшимися первых торгов, он вправе выкупить заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены своих требований по основному обязательству. Реализация этого права обусловлена согласием залогодателя. При недостижении соглашения сторон, в том числе и в части условия о покупной цене, указанное право реализовано быть не может. Лишь при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой. Оставить за собой заложенное имущество залогодержатель вправе в форме договора купли-продажи с должником, с той, однако, разницей, что заключение договора купли-продажи представляет обязанность для должника, а такое условие, как покупная цена, имеет установленный законом нижний предел, не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель не согласен оставить предмет залога за залогодержателем, спор должен рассматриваться судом по правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со ст. 445 ГК.

Разные виды залога, различаемые по виду имущества, используемого для залога, имеют свою специфику. Наибольшие отличия характеризуют ипотеку.

Ипотека – залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).