Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ) [161] См. подробно: М.Ю. Тихомиров. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005, с. 49. .

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст.35 ГрК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В силу п.1 комментируемой статьи порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства определяется правилами п.4 ст.30 Кодекса.

2. По общему правилу п.2 ст.30.1 Кодекса осуществление указанных в этом пункте продаж возможно исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов. Данное правило не применяется только в случае, если аукцион признан не состоявшимся в связи с тем, что в нем участвовали менее двух лиц. Тогда единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона о начальной цене аукциона.

3. Пункт 3 комментируемой статьи вводит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства. Указанные правила не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Жилищное законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "индивидуальный жилой дом", определяя лишь родовое понятие — "жилой дом". Общепринятые правила толкования понятий русского языка трактуют слово "индивидуальный", в частности, как: а) личный, свойственный данному индивидууму, отличающийся характерными признаками от других; б) единоличный, производимый одним лицом, не коллективом [162] См.: С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. 4-е издание, дополненное. — М., Азбуковник, 1997, с. 246. .

Поэтому на практике можно рекомендовать исходить из того, что индивидуальный жилой дом — это жилой дом (о понятии "жилой дом" см. комментарий к п.1 настоящей статьи), создаваемый на средства одного собственника или лиц, связанных родственными отношениями, находящийся в частной собственности, предназначенный для проживания, как правило, одной семьи и относящийся к индивидуальному жилищному фонду в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации [163] О понятии и видах жилищного фонда см. подробно: М.Ю. Тихомиров. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2005, с. 20 и сл. .