Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Третий абзац п.3 комментируемой статьи в императивной норме установил, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В связи с этим целесообразно напомнить, что в соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из данной статьи ГК РФ с необходимостью вытекает, что если при заключении договора стороны не согласовали хотя бы одно из существенных его условий, то такой договор считается незаключенным. Признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям, по общему правилу, влечет за собой последствия недействительности сделки6.

4. На передаваемые в аренду земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, правила второго абзаца п.3 ст.65 Кодекса не распространяются. Если в аренду (субаренду) передается земельный участок, находящийся в частной собственности, то стороны такого договора свободны в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Однако и в этом случае стороны договора должны учитывать, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

5. О кадастровой стоимости земельного участка см. комментарий к п.2 ст.66 Кодекса.

1. ЗК 1991г. не регулировал правила оценки земли, определяя лишь, что цена, по которой земельные участки продаются гражданам местными Советами, устанавливается законодательными актами России и входящих в ее состав республик (ст.48).

В комментируемой статье названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определенных законодательством. Так, согласно п.5 ст.65 Кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности" [254] См. подробно: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997, с. 418. , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.

ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности" (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).