Н Калинин - Постатейный комментарий к Федеральному закону от 11 июня 2003г. N 74-ФЗ О крестьянском (фермерском) хозяйстве

Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в соответствии с указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлениями Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий агропромышленного комплекса" бесплатно, путем деления сельскохозяйственных угодий на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли гражданам на праве общей собственности. Правом на получение земельной доли наделялись работники сельскохозяйственных организаций, пенсионеры этих организаций, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этих сельскохозяйственных организаций.

Указанные земельные доли разрешено выделять в натуре для создания и расширения фермерского хозяйства в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, для ведения фермерского хозяйства предоставляются в собственность, в том числе и бесплатно, земельные участки из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель по нормам, установленным в соответствии со статьей 33 ЗК РФ, а также в аренду без ограничения площади арендуемых земель в соответствии со статьями 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В пункте 5 статьи 20, пункте 3 статьи 21 ЗК РФ и в пункте 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прописана процедура бесплатной приватизации земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Однако граждане, получившие земельные участки для ведения фермерского хозяйства, правом на бесплатную приватизацию этих земельных участков воспользоваться не могут. Дело в том, что определение "гражданин" как субъект права на безвозмездное приобретение в собственность, находящихся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения земельных участков, может быть понято только во взаимосвязи соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 23 ГК РФ к гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, к которым относятся, например, фермеры, применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона и иных правовых актов или существа правоотношений. Это "иное" не установлено ни в статьях 20 и 21 ЗК РФ, ни в комментируемом законе.

Поэтому приватизация фермерских земельных участков должна осуществляться по правилам, установленным для юридических лиц, т.е. за плату. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена выкупа земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Например, в законе Московской области от 05.12.2001 N 20/154 "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области" такая цена установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель иных категорий.

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;