Анатолий Титов - Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов

Статья 2 Закона о приватизации была дополнена в 1994 г. ч. 2 и 3 в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В указанных случаях инициативу по передаче в собственность несовершеннолетних занимаемого жилья должны проявить их законные представители – родители (усыновители, опекуны и попечители). В отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ); в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет – родители, усыновители или попечители (ст. 26 ГК РФ). В отличие от названных статей ГК РФ, Законом о приватизации предусмотрены «дополнительные гарантии» по решению этого вопроса: приватизация осуществляется с предварительного разрешения (согласия) органов опеки и попечительства.

Часть 3 ст. 2 Закона о приватизации в 1998 г. была изменена – в соответствии с положениями ст. 8 ФЗ от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Пример

Несовершеннолетний В. в возрасте 17 лет, который одиноко проживает в квартире, решил приватизировать жилое помещение. Родителей у него нет, а попечителем является родственник К. Для оформления приватизации требуется согласие законного представителя. Однако К. считает, что В. может утратить имеющееся жилье, если станет собственником квартиры. Свое отношение к данному вопросу К. объясняет плохим поведением подопечного. Этот спор может разрешить суд. При этом следует иметь в виду, что законодательство стоит на страже интересов несовершеннолетнего, в частности, ст. 2 Закона о приватизации по-существу возлагает на законных представителей обязанность принять необходимые меры по передаче жилого помещения в собственность несовершеннолетнему, оставшемуся без попечения родителей. А вопрос о совершении несовершеннолетним сделок по отчуждению квартиры (продажи, дарения и др.) может решаться в будущем только с согласия попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Статья 2 Закона о приватизации регламентирует вопросы, касающиеся проживающих в жилом помещении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В ней указан перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетних при оформлении приватизации жилья: это органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители. Установлен и трехмесячный срок, в течение которого указанные лица в интересах несовершеннолетних должны принять меры по оформлению договора передачи жилого помещения в собственность детям сиротам и детям, оставшимся без родителей (ранее он составлял 6 месяцев). Этот трехмесячный срок обязывает лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, но его истечение (пропуск) не является основанием для отказа в приватизации жилья. в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние.

Дети-сироты – это лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. Дети, оставшиеся без попечения родителей, – это лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), нахождением в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбывание ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке.

Частью 2 ст. 7 Закона о приватизации установлено, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние...». Данное положение следует применять с учетом ч. 1 ст. 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Тем не менее не следует делать вывод об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения. Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе, но не обязаны стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.