Елена Латынова: Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

...В силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности» (Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. № 350-О, от 2 ноября 2000 г. № 220-О).

Итак, Конституционный Суд РФ обнадеживал граждан, проживающих в жилых помещениях, не подлежащих приватизации, что они еще смогут реализовать свое равное с остальными право на приватизацию. Однако в настоящее время эти граждане, в случае получения ими другого благоустроенного жилого помещения после 1 марта 2005 года, не смогут его приватизировать.

Полагаю, что для соблюдения равных конституционных прав законодатель или, в крайнем случае, Конституционный Суд РФ должен будет решить этот вопрос с данной категорией граждан.

Что же касается существующих запретов, то в суде общей юрисдикции можно оспорить отказ в приватизации в случае, если жилое помещение не относится к перечисленной в ст. 4 Закона о приватизации категории жилого фонда.

Суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.

Закон запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них допускается. Между тем на практике в отказе на приватизацию жилого помещения указывается, что дом не пригоден для проживания. Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность – это худшее состояние дома. Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному выселению из него. На деле люди долгие годы проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации.

Длительное невыселение из жилого помещения свидетельствует о том, что у наймодателя отсутствуют документы об аварийности дома от надлежащей инстанции. Зачем ему проблемы с внеочередным предоставлением жилья лицам, проживающим в этом доме.

Надлежащей инстанцией, признающей дом аварийным, является межведомственная комиссия, создаваемая органами исполнительной власти субъектов РФ, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.

В Москве решения межведомственной комиссии о признании дома аварийным недостаточно, поскольку ее решение по московскому закону носит лишь рекомендательный характер, а дом признается аварийным только постановлением Правительства Москвы.

Многие государственные предприятия превратились в коммерческие организации после приватизации государственного имущества, находившегося на балансе предприятия. Законом запрещалось предприятиям приватизировать жилой фонд, он подлежал передаче в муниципальную собственность. Однако многие предприятия до сих пор содержат на своем балансе жилой фонд, в основном общежития. Муниципальные органы не желают принимать их, так как они не соответствуют требованиям, которые предъявляются к помещениям, предназначенным для постоянного проживания (нет кухонь, ванных комнат, туалетов в каждой квартире), и никто не хочет проводить за свой счет переоборудование.