Дмитрий Бачурин - Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих граждан. Гражданское законодательство предусматривает, что эти граждане, известив наймодателя, могут заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Тогда эти граждане являются сонанимателями.

К обязанностям нанимателя относятся:

– использование жилого помещения только по назначению;

– обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии;

– необходимость согласования переустройства и реконструкции жилого помещения с наймодателем;

– своевременное внесение платы за жилое помещение и, если договором не предусмотрено иное, внесение коммунальных платежей;

– соблюдение правил пользования жилым помещением.

Наниматель имеет право:

– пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;

– требовать от наймодателя проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– вселять с разрешения наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих, временных жильцов (срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев);

– с согласия наймодателя заключать договор поднайма;

– заключенить договор найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма;

– расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем).

Наймодатель по договору коммерческого найма обязан:

– передать нанимателю юридически и физически свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания в нем;

– осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

– предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

– обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

– осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Наймодатель имеет право:

– требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора;

– давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан;

– запретить проживание временных жильцов, если наниматель не соблюдает требование законодательства о норме жилой площади на одного человека;

– давать согласие на переоборудование жилого помещения;

– отчуждать сданное внаем помещение;

– требовать расторжения договора найма.

Договор аренды – основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения.

Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира).

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

В тексте договора аренды жилого помещения необходимо указать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.