Валерий Ивакин - Жилищное право. Конспект лекций

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина — нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.