Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Прежде всего следует сказать, что изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно является исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т. д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, даже несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений.

2. Главное – это порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника, принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Это решение обязательно должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Необходимое условие такое, что собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации, а выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее – дня получения собственником уведомления.

Но может быть произведен и ранее указанного срока – одного года, – но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.

4. Правовой формой выкупа является договор, то есть двухсторонняя или многосторонняя сделка. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора – продавцом – является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является: Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст. 124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования.

5. Договор о выкупе жилого помещения является разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику.

6. Также один из наиболее важных вопросов решаемых при изъятии жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или выкупная цена жилого помещения призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме.

7 . Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.