Анна Андрияхина - Предоставление жилья по договорам найма

Завершающим этапом данной процедуры согласно п. 23 Инструкции является удостоверение штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15 к Правилам ведения ЕГРП) на всех подлинных экземплярах договора. Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. № 226 (с изм. и доп. от 6 декабря 2006 г.). Следует отдельно отметить, что законодатель не предусматривает такого обязательного условия для данного вида договора, как нотариальное удостоверение договора. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона «О регистрации прав на недвижимость». С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон. Но это не означает, что в законодательстве имеется запрет на нотариальную регистрацию договора. Поэтому при совместном желании сторон такая регистрация возможна.

Немаловажным условием для договора купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, является определение предмета договора. Поэтому в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Указанное положение полностью распространяется на жилые помещения, поэтому необходимо четко обозначить местонахождение помещения, его фактический адрес и другую сопутствующую информацию. Такое требование является весьма целесообразным в силу того, что на практике часто возникают проблемные ситуации, связанные с нечеткой фиксацией в договоре сведений о жилом помещении. Вследствие этого при отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Следующим условием, на которое необходимо обратить внимание при договорных отношениях по купле-продаже жилого помещения, – это цена договора. Правила, касающиеся цены договора купли-продажи недвижимости, нашли свое законодательное закрепление в ст. 555 ГК РФ А именно: договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги), не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Особое место среди специфических черт, относящихся к договору купли-продажи недвижимости, в том числе жилых помещений, имеет особый порядок передачи имущества. Так, согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.