Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

В первом случае, когда требования по кредиту предоставляются другой организации, последняя объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог этих пулов производит выпуск собственных ценных бумаг.

В соответствии со способом рефинансирования ипотечных кредитов были выделены базовые модели ипотечного кредитования (двухуровневая и одноуровневая), именуемые по названиям стран, где они получили свое дальнейшее развитие.

Двухуровневая модель организации ипотечной системы была признана классической и получила развитие в США. Предпосылкой к развитию ипотечного кредитования послужила Великая депрессия в 30-х гг. ХХ в., сопровождавшаяся экономическим кризисом и упадком жилищного рынка. В соответствии с указом правительства США были созданы специальные правительственные структуры, страхующие выдаваемые банками ипотечные кредиты. Помимо этого, в 1935 г. было создано Агентство финансирования работ по реконструкции, а уже на его основе Федеральная национальная ипотечная организация Фэнни Мэй. Последняя стала специализированной организацией, характеризующей данную модель ипотечного кредитования как двухуровневую.

Такая структура позволяет поддерживать и регулировать вторичный рынок ипотечного кредитования, а также оказывает значительное влияние на его условия.

Что касается одноуровневой модели ипотечного кредитования, в данном случае банк, выдавший кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспечивающие ипотечными кредитами и недвижимостью, заложенной заемщиками до получения кредита. Данная система получила наибольшее распространение в странах Западной Европы и сформировалась в процессе развития европейской кредитной системы.

Основное отличие системы контрактных стройсбереженй от одноуровневой модели заключается в том, что первая характеризуется замкнутостью и оторванностью от финансового рынка. Суть ее состоит в следующем: в специализированном банковском институте (стройсберкасса) накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, после чего из этих средств выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. За счет средств от возврата данного кредита приобретают жилье те, кто заключил строительный сберегательный контракт позднее. Следует отметить, что система стройсбережений получила наибольшее развитие в Германии, поэтому носит название немецкой модели ипотечного кредитования.

Если сравнивать вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, наиболее выгодной с точки зрения экономического развития является американская модель. Перепродажа выданных кредитов и развитый рынок ипотечных ценных бумаг способствуют росту капитала ипотеки. Если же рассматривать данный вопрос с точки зрения юридической организации и правовых традиций, американская модель чужда европейским правовым стандартам, поскольку основана на англосаксонской системе права.

В банковском кредитовании постепенная выплата кредитного долга называется амортизацией долга. Сумма, отданная в кредит, носит название долга, тела кредита или принсипала. Возврат кредита подразумевает выплату основного долга и процентов (плата за использование денег). Ставка процента представляет собой отношение дохода к сумме основного долга. Итоговая сумма возврата называется накопленной стоимостью.

Соотношение, в котором в каждый конкретный момент времени возвращаются часть основного долга и проценты, определяет разницу того или иного вида ипотечных кредитов.

Наиболее простой и распространенной формой кредитов являются кредиты с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетные кредиты. В данном случае при возврате кредита обязательными являются:

– амортизация основного долга равными выплатами;

– возврат фиксированного на весь период кредитования процента, рассчитанного на остаток долга.

Аннуитетные кредиты получили наибольшее распространение в странах, характеризующихся низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Основным их преимуществом является возможность равномерного распределения суммы долга в течение всего периода кредитования, что существенно снижает кредитный риск для банка.

Недостатком кредитов с фиксированной процентной ставкой является то, что в случае роста инфляции выплаты по кредиту не покроют реальных затрат кредитора на его обслуживание. В обратном случае (при снижении инфляции) в невыгодную ситуацию попадает заемщик, поскольку ему приходится существенно переплачивать за кредит.