Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

Поговорим подробнее о негаторном иске. Как известно, право собственности на недвижимость ограничивается интересами третьих лиц, не являющихся собственниками этой недвижимости. В ответ на заявление владельца особняка о том, что он имеет право делать на своей земле все, что хочет, и подается негаторный иск, защищающий интересы пострадавшего соседа.

В негаторный иск могут входить следующие пункты:

– требование финансовой компенсации потерь урожайности участка;

– требование по сносу верхних этажей, затемняющих окна соседа;

– требование по сносу всего здания, так как оно построено слишком близко к забору соседей, что является нарушением правил застройки.

Поэтому следует учитывать, что застройка любого земельного участка регулируется нормами, установленными государственными органами. Это ГОСТы, СНиПы и прочие нормативы. В настоящее время имеется множество актов, предусматривающих правила и ограничения застройки. Правда, большая их часть устарела и практически не подходит под сегодняшние стандарты, однако они не были отменены, а следовательно, являются действующими.

Санитарно-техническая служба не допускает полного затемнения окон соседнего здания свыше трех часов подряд в течение светового дня. Обратное является нарушением норм инсоляции. Помимо этого, является недопустимым располагать дом ближе 5 м от края участка. Исходя из того что стандартный участок в шесть соток представляет собой прямоугольник 20 на 30 м, получается, что строение должно быть расположено строго по центру участка.

Что касается хозяйственных построек на участке, высота которых не превышает 2,5 м, они могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же постройки превышают указанную высоту, они должны быть отодвинуты от границы участка в соответствии с нормами. Постройки вплотную к границе участка запрещены, исключением являются случаи, когда есть письменное разрешение соседей. В таком разрешении должно быть подробно описано строение, на постройку которого согласны соседи.

Существует еще один нюанс, связанный со строительством на бывших садовых, дачных и других участках. Это разрешение на строительство. В 80-х годах XX века такое разрешение выдавалось на все товарищество (кооператив). В нем было указано, что разрешена постройка определенного количества домов в соответствии с количеством домов и пайщиков.

Максимальный размер домов был задан в инструкциях. Материал и планировка домов существенного значения не имели. Таким образом, старые дачные домики построены с разрешением и соответствуют стандартам.

Строительство больших загородных домов, начавшееся в 90-х годах XX века, не соответствовало старым нормам. Ведь большинство из них было построено по желанию владельцев, без архитектурных проектов, и строительство чаще всего осуществляли сами владельцы. В соответствии со статьей 222 ГК РФ все эти дома считаются самовольными постройками. Соответственно, к ним могут быть применены любые санкции, включая восстановление первоначального состояния и снос. Разумеется, это положение не применяется к домам, которые никому не мешают.

Если же возникает ситуация, при которой подается негаторный иск, здание, скорее всего, будет перепланировано или снесено. Согласно статье 3 ГК РФ негаторный иск рассматривается в суде по месту нахождения объекта недвижимого имущества, иными словами, в суде того района, где расположен данный земельный участок.

Рассматривая такое дело, судья в первую очередь потребует от застройщика разрешение на строительство дома, послужившего причиной недовольства истца. Если такого разрешения нет, так как дом относится к категории самовольных построек, решение суда будет вынесено в пользу соседа, чьи права ущемлены. Конечно, суд может не потребовать полного сноса дома, однако уменьшение этажности и выплата компенсации неизбежны. Кроме того, в таких случаях суд, как правило, налагает штраф за незаконное строительство и обязывает владельца дома в сжатые сроки провести согласование со всеми контролирующими службами, что стоит весьма недешево.

Если же застройщик предоставит все необходимые документы, подтверждающие, что строительство было осуществлено по всем правилам, вариант сноса исключается, а компенсация конфликтующему соседу будет выплачиваться в пределах доказанного. Как правило, ее размер определяется в зависимости от заявленного ущерба. Например, если человек, подавший иск, живет на маленькую пенсию и доход от урожая со своего участка, компенсация может оказаться внушительной.