Денис Шевчук - Ипотечный кредит - как получить квартиру

Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики, через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе (см. следующий раздел работы).

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риэлторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога – жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить. В настоящем исследовании анализируется лишь некоторые из них.

Данные отношения регулируются многочисленными нормативными правовым актами, основными из которых являются Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (последняя ред. от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ) и другие [52].

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) [53]обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

По действующему законодательству на первичном рынке по жилищному кредиту (займу) обеспечением может являться только жилая недвижимость, приобретаемая на средства ипотечного кредита (займа).

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные, под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

При автономной модели (то есть закрытой модели, или модели депозитного института) [54]привлекаются свободные денежные средства населения через целевые накопительные вклады в специализированные кредитные институты с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилища. При данной системе технологический процесс разбивается на два взаимосвязанных периода:

– накопление личных средств до оговоренного объема, получение кредита вместе с суммой накопленных сбережений;

– возвращение полученного ипотечного кредита. При данной коллективной форме сбережений коллектив людей не прибегает к взаимодействию с внешней средой. Во всем мире подобные объединения имеют давние традиции и получили название «Ротационные кредитно-сберегательные ассоциации» (RoSCA's). Например, в Великобритании первое известное строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society». На протяжении двух столетий английские строительные общества представляли собой закрытую модель финансирования жилищного строительства. В настоящее время, в результате расширения спектра разрешенных операций строительные общества по роду операций в значительной степени уже переплетаются с банками, то есть все больше превращаются в открытую модель жилищного финансирования.