Денис Шевчук - Ипотечный кредит - как получить квартиру

Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог. По мнению ряда юристов, залог является одним из наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, который существует еще со времен Древнего Рима.

В экономической жизни нашей страны также наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости (далее по тексту – ипотека), по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств. Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.

Ипотеке – разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога.

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерии классификации: отношение сторон к заложенному имуществу; условия погашения ссуды; специфика объектов залога.

Итак, по отношению сторон к заложенному имуществу – это классический залог, когда имущество остается у залогодателя; заклад, когда имущество передается во владение залогодержателю, и третий вид – «твердый» залог, когда предмет остается у залогодателя под замком кредитора или с наложением особого знака, печатей, свидетельствующих о залоге (п. 2 ст. 338 ГК).

Отдельные виды имущества в силу закона не передаются залогодержателю. К их числу относятся имущество, на которое установлена ипотека (залог недвижимости), а также товары в обороте.

По условию погашения ссуды: типовая ссуда; ссуда с ростом платежей, с изменяющейся суммой выплат; с переменной процентной ставкой; с обратным аннуитетом; с дележом прироста стоимости имущества; с периодическим пересмотром процентной ставки; с залоговым счетом; со снижающейся ставкой.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Выяснением сущности залога прав занимались еще римские юристы. С тех пор как само право стало объектом оборота, возникла проблема квалификации этой разновидности залога. В зависимости от вида имущества передаваемого в залог, по мнению Дениса Александровича Шевчука, залоговые обязательства можно подразделить на следующие виды: залог недвижимости (ипотека); залог транспортных средств; залог товаров в обороте; залог ценных бумаг; залог имущественных прав; залог денежных средств, включая СКВ, т.е. по предмету виды залога делятся на залог имущества и залог прав».

В действующем законодательстве России существуют ограничения при совершении залоговых сделок, которые можно разделить на запреты: по предмету залоговых правоотношений (например, п. п. 1, 2 ст. 129, п. 1 ст. 150, п. 1 ст. 336 части первой ГК РФ, Закон РФ «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ (ред. от 09.05.2005), ст. 4 Федерального закона «О животном мире» от 24.04.1995 № 52-ФЗ (ред. от 29.12.2004), ст. 28 Закона РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей» от 15.04.1993 № 4804-1 (ред. от 02.11.2004) и др.); по субъекту залоговых правоотношений (п. 2 ст. 37, ст. ст. 171, 172, п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, ст. 298, п. 2 ст. 244, ст. 253 части первой ГК РФ); в части регламентации правового механизма залогового обеспечения.

Вещи (объекты права собственности и других вещных прав) дадут нам залог, в «абсолютную составляющую» которого будут входить абсолютные права, оформляющие ограниченное господство над чужой вещью (ограниченные вещные права), в относительную – требования совершения определенных действий, направленных на сохранение ценности вещи.

Что же касается заклада прав требования, то, по мнению Дениса Александровича Шевчука, объектом залоговой сделки служит не предмет долга, а именно самое право, как самостоятельная ценность, и притом здесь возникает действительный залог.