Денис Шевчук - Ипотечный кредит - как получить квартиру

Подробнее см. главу 3 и заключение работы.

Письмо Президента РФ от 28.07.1997 «О Федеральном законе „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ // Российская газета. 13.08.1997. № 155.

В случаях, предусмотренных земельным законодательством, статьей 68 Закона об ипотеке, реализация заложенных земельных участков также может осуществляться путем продажи на публичных торгах, аукционе, по конкурсу. На приобретенный земельный участок распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (п. 2 ст. 78 (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)).

Например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95 сделан вывод, что денежные средства не могут быть предметом залога ввиду невозможности их реализации с публичных торгов, как того требует ст. 350 ГК (Вестник ВАС РФ. 1996. № 10. С. 68.) Подобная позиция прослеживается и в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, являющемся приложением к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 (Вестник ВАС РФ. 1998. № 3). Так, в п. 3 этого Обзора рассматривается следующая ситуация. Сбербанк России обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора о залоге, заключенного в обеспечение кредитного договора, поскольку предметом залога являлось имущество, определенное в договоре как денежные средства, хранящиеся на корреспондентском счете. Первая и апелляционная инстанция арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказали, ссылаясь на то, что договор о залоге заключен в соответствии с действующим законодательством. На состоявшиеся судебные акты был принесен протест, в котором предлагалось их отменить, договор о залоге признать недействительным. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ удовлетворил протест, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 334 ГК в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом согласно статьям 349 и 350 ГК удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Далее сделан, на наш взгляд, совершенно необоснованный вывод: «…одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога. Исходя из природы „безналичных денег“, они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей».

Отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона – специализированная организация.

Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3591.

Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3590.

Собрание законодательства РФ. 05.02.1996. № 6. Ст. 492.

Статья 350 ГК РФ не содержит требование «наличия уважительных причин».

Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 1996; № 5. 1997.

Сарбаш С. Указ. соч. С. 95.

§ 1285 ГГУ; § 805 ГПК ФРГ.

Закон о правах человека 1998 г.; Закон о доказательствах Англии 1938 г. (The Evidence Act 1938) http://www.vanuatu.usp.ac.iJ/paclawmat/UKlegislation/UKEvidence1938.html. Закон о доказательствах по гражданским делам Англии 1968 г. (The Civil Evidence Act 1968) http://www.vanuatu.usp.ac.fj/Paclawmat/UKJegis-lation/UKCivilEvidence1968.html.

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 30) это предусматривает. Полагаю внесенные изменения в п. 5 статьи 38 Земельного кодекса РФ (введен Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ) и Градостроительный кодекс РФ (от 29.12.2004) о предоставлении земельных участков для жилищного строительства только на аукционах менее удачными, поскольку основным требованием для победителя на аукционах является предложенная максимальная цена.