Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

— правомерность выбора управляющей компании на общем собрании собственников;

— нарушения «Стандарта раскрытия информации».

В Роспотребнадзоримеет смысл обращаться, если:

— договор между собственниками жилых помещений и управляющей компанией нарушает закон о правах потребителей;

— в платежных документах указана сомнительная или неполная информация;

— необоснованно изменился размер платы на жилищные услуги.

В прокуратуруможно жаловаться в следующих случаях:

— нецелевое расходование средств собственников в многоквартирном доме (мошенничество, обман, злоупотребление доверием);

— если предыдущие органы бездействуют или действуют в ущерб собственникам.

Если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены ее работой и хотят отказаться от ее услуг, есть возможность расторгнуть договор управления в одностороннем порядке.

Для этого следует, во-первых, тщательно фиксировать все нарушения договора (с составлением актов, привлечением экспертиз, в том числе технических), жалобами в жилищную инспекцию (возможно, управляющая организация будет вынуждена заплатить штраф, а это однозначно будет свидетельствовать о нарушениях). Лучше, если этим будет заниматься совет дома или комиссия собственников.

Затем нужно выбрать замену неудовлетворительной управляющей компании — другую подобную организацию, сопоставив цены, набор услуг, отзывы — или проанализировать возможность создания ТСЖ. Совет дома должен подготовить соответствующее представление до общего собрания.

После этого созывается общее собрание собственников, и собрание решает расторгнуть отношения с прежней управляющей компанией и заключить договор с новой. Детали нового договора также могут обсуждаться на этом собрании.

Осталось уведомить управляющую компанию о расторжении договора, новую компанию о том, что ее выбрали общим собранием для управления домом, обсудить дату, когда это решение вступает в силу (договор с новой компанией вступает в силу на следующий день после расторжения договора со старой). После этого прежняя управляющая компания будет должна передать всю документацию новой.

Просто? Не очень-то! Управляющая компания, договор с которой расторгнут в одностороннем порядке, может обратиться в суд. Тут-то и пригодятся акты о нарушениях, зафиксированные жалобы в органы надзора и прочие доказательства нарушений.

Однако для тех, кто был вынужден заключить договор с управляющей компанией, поскольку она выиграла конкурс, этого не требуется: в любой момент в течение трех лет такие собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании. Согласия управляющей компании для этого не нужно.*** (см. приложение)

В этой короткой главе невозможно раскрыть все коллизии, которые возникают при пользовании жилым помещением. Здесь рассматриваются только основные понятия и вопросы, связанные с жилищными правами.

Всех жильцов многоквартирного дома можно разделить на собственников жилых помещений, членов семьи собственника и нанимателей.

Собственникквартиры — это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на квартиру. Собственник может «владеть, пользоваться и распоряжаться» жильем. Что это значит?

Пользованиекаким-либо имуществом предполагает использование его потребительских качеств (применительно к жилищу — относительной изоляции от окружающих людей и климатических условий, безопасности, сохранения имущества). Распоряжениеимуществом определяет судьбу имущества (собственник может его подарить, передать в наследство, продать и так далее). Под владениемимуществом имеется в виду поддержание его в состоянии, пригодном для использования, или, другими словами, содержание и ремонт этого имущества.

Наниматель— это лицо, пожелавшее снять квартиру у собственника на определенный период и получившее право пользованияквартирой на определенных условиях.

У нанимателя, следовательно, нет прав владеть и распоряжаться квартирой.

Это важно!Документом, подтверждающим право собственности и на жилые, и на жилые помещения, является свидетельство на право собственности.