Ольга Шефель - Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

Первый вариант. Практически все управленческие функции ТСЖ передает управляющему или управляющей организации. ТСЖ заключает с ними договор управления и оставляет за собой минимум функций, например, по сбору платы и по контролю качества услуг. Наемный управляющий заключает договоры с подрядными организациями на содержание и текущий ремонт дома и с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Собственники предъявляют претензии ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации.

Такое «ленивое» ТСЖ имеет свои преимущества, самое главное из них — возможность контролировать деятельность управляющей компании. В случае разногласий с управляющей компанией авторитет и полномочия ТСЖ будут иметь больший вес, чем авторитет каждого собственника в отдельности. ТСЖ проще потребовать от управляющей компании отчет о выполненных работах, проверить показания общедомовых счетчиков, правильность начисления оплаты.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может и самостоятельно выполнять некоторые работы по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации. Разумеется, такой способ оказывается дешевле (при условии, что правление ТСЖ не пытается соблюсти личную выгоду).

Средства товарищества собственников жилья состоят из платежей членов ТСЖ, хозяйственных доходов ТСЖ, государственных субсидий (если они есть) и других поступлений.

ТСЖ может создавать специальные денежные фонды, которые могут использоваться на цели, предусмотренные уставом. Сделать это возможно только при соответствующем решении общего собрания членов ТСЖ.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться банковским счетом товарищества строго в соответствии с финансовым планом (то есть утвержденной сметой расходов) товарищества.

Товарищество собственников жилья имеет дело с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников, для управления которым ТСЖ и создается. Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Общее имущество собственников перечислено в соответствующем законе. Основной признак общего имущества — обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Право собственности на помещение в доме влечет за собой и право на долю в общем имуществе, причем эти права неразрывно связаны. Объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. По решению общего собрания собственников (а не собрания членов ТСЖ!) часть общего имущества может быть передана ТСЖ в пользование, но не в собственность.

ТСЖ может иметь и собственное имущество. Оно учитывается товариществом в составе основных средств и нужно для успешной деятельности организации. Обычно оно приобретается на членские взносы участников ТСЖ. К такому имуществу относятся, например, офис, обстановка офиса и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные материалы, при помощи которых ТСЖ осуществляет содержание и ремонт общего имущества). Проще всего решить вопрос о принадлежности какого-либо имущества ТСЖ, задав вопрос: что станет с этим имуществом, если способ управления домом изменится? Ясно, что компьютеры ТСЖ и занавески на окнах в помещении ТСЖ, а также хозяйственный инвентарь не перейдут под ответственность управляющей компании, а вот подвал дома, который был предоставлен ТСЖ на время работы — да.

За время своего существования ТСЖ может создавать новое имущество: строить ограду, детскую площадку, стоянку и так далее. Если это имущество предназначено для использования собственниками дома и создавалось на целевые взносы членов товарищества — значит, это общее имущество собственников многоквартирного дома.

Вот какие виды хозяйственной деятельности допустимы для ТСЖ:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных объектов общего имущества;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размещение на доме рекламы.

Строительство и сдача общего имущества в аренду допускается только при согласии общего собрания собственников дома.