Сергей Боголюбов - Земельный участок - вопросы и ответы

Е. Г.

Является ли основанием для прекращения договора ипотеки продажа земельного участка залогодателя с публичных торгов?

Помимо ст. 37 и 38 Закона об ипотеке, на которые ссылается кассационная инстанция, ст. 353 ГК РФ также указывает на то, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

При этом в законодательстве отсутствуют нормы, согласно которым отчуждение заложенного имущества с публичных торгов является основанием прекращения договора залога. Заметим, что прекращение прав на имущество является основанием прекращения залога в иных случаях, в том числе предусмотренных п. 2 ст. 354 ГК РФ. Согласно указанной статье ГК РФ залог прекращается в отношении имущества, изъятого у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества, является другое лицо (ст. 301 ГК), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК).

Е. Г.

Для чего необходима правовая охрана каждого отдельного земельного участка?

При хозяйственном использовании земли перед ее собственником, землевладельцем, землепользователем, арендатором возникает множество практических вопросов: как организовать рациональное использование не только земли (территории) вообще, а каждого отдельного земельного участка (массива) с его природно-естественными особенностями, потребностями именно данного участка земли в его охране от вредного воздействия внешних факторов, улучшении его экологического состояния, повышении доходности и т. д.

Земельный участок, каким бы малым по своим размерам ни был, к какой бы форме владения ни относился, является неотъемлемой составной частью окружающей нас природной среды. Он неразрывно связан с другими ее частями: водами, лесами, животным и растительным миром, полезными ископаемыми и иными ценностями недр земли. Без права на земельный участок практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно наносит или в недалеком будущем будет наносить вред всей окружающей природной среде, приводить не только к разрушению поверхностного слоя земли — почвы, к эрозии, засолению, заболачиванию, химическому и радиоактивному загрязнению, но и сопровождаться экологическим ухудшением всего природного комплекса. Поэтому охрана земель рассматривается как обеспечение основы жизни и деятельности населения и создание условий для устойчивого развития общества (ст. 9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ). Следовательно, охране подлежат все земли и отдельные их участки как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного использования. Приоритета в этом плане заслуживают земельные участки сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий (заповедников, национальных парков, заказников и др.). Режим использования и охраны особо охраняемых земель определен Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № З3-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» [20] СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024. .

Как указано в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценными продуктивными сельскохозяйственными угодьями признаются, например, угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования. Приравниваются к режиму охраны ценных земель сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость, которых существенно превышает среднерайонный уровень. Названные земельные участки могут быть, в соответствии с законодательством субъектов РФ, включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Статья 79 ЗК РФ устанавливает также, что использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».