Сергей Боголюбов - Земельный участок - вопросы и ответы

Во избежание очерченной проблемы считаем, что залогодателю и залогодержателю целесообразно заблаговременно договориться о том, как будет определяться продажная стоимость земельного участка в случае обращения на него взыскания.

Е. Г.

Каково правовое значение терминов «возобновление договора аренды земельного участка», «возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок»?

Термины «возобновление договора», «возобновление договора на неопределенный срок» употребляются ГК РФ в отношении договоров аренды. Так, статьей 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» (ч. 2) установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В отношении иных договоров ГК РФ устанавливает правила не возобновления, а продления договора (ст. 540, 684, 837, 1016).

Проблема правового содержания возобновления договора аренды основана на следующих положениях.

В основе возобновления договора аренды лежит три основных юридических факта:

1) истечение срока договора аренды;

2) волеизъявление арендатора о продлении арендных отношений, выразившееся в продолжении исполнения обязательств пользования арендуемым имуществом;

3) волеизъявление арендодателя о продлении арендных отношений, выразившееся в отсутствии возражений, относительно пользования имуществом арендатором.

Возобновление договора аренды следует понимать как заключение нового договора с сохранением основных существенных условий по следующим основаниям.

1. Термин «возобновление», в целом, применим к отношениям, ранее прекратившим свое существование, но по воле сторон восстанавливаемым. Таким образом, для того чтобы быть возобновленным, договор в целом должен быть прекращен.

В этом смысле «возобновление договора», следует отличать от упомянутого термина «продление договора», который означает, как следует из прямого понимания текста, не расторжение (прекращение), а изменение договора в части продления его срока.

2. Общие положения о возобновлении договора аренды закреплены в статье, определяющей нормы о преимущественном праве арендатора заключитьдоговор на новый срок. Таким образом, законодатель рассматривал возобновление договора как способ заключения нового договора по воле арендатора.

В этом отношении п. 31 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также указывает, что по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Возобновление договора на неопределенный срок предусмотрено ст. 621 и 610 ГК РФ. Исходя из ч. 2 ст. 627, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК. Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, из ст. 621 и 610 ГК РФ в совокупности следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок соответствует заключению нового договора аренды на неопределенный срок.

Как следует из приведенных выше пояснений, исходя из норм статьи 261 ГК РФ, возобновление договора, как и возобновление договора на неопределенный срок, является действием заключения нового договора.

Е. Г.

Что включает в себя понятие «самовольная постройка»?

Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.