Коллектив авторов - Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

По результатам нашего исследования можно сделать ряд кратких выводов. Представляется оптимальным деление признаков недвижимого имущества на фактические и юридические (формальные). При этом фактические признаки недвижимости являются определяющими, поскольку они непосредственно указаны в ГК РФ. Признак фундаментальной связи с землей позволяет решить проблему, с какой стадии строительства его объект становится объектом недвижимости. Правильным является подход, в соответствии с которым объектом незавершенным строительством в смысле ст. 130 ГК РФ является только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент. Это связано с тем, что именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенный строительством.

Понятие и признаки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость является важным элементом коммерческой деятельности как в нашей стране, так и в зарубежных странах. В связи с этим, необходимо постоянное реформирование законодательной базы, регулирующей данные правоотношения. Однако в настоящее время данные правоотношения не только не развиваются, но и не урегулированы в должной мере. Согласно цивилистической доктрине, недвижимость является объектом гражданских прав.

На сегодняшний день в законодательстве Российской Федерации нет правового понятия «коммерческая недвижимость». Единственное закрепление с схожей тематикой имеется в ст. 50 ГК РФ, где речь идет о коммерческих организациях и некоммерческих организациях, что дает возможность выдвинуть свое определение, проведя аналогию теоретическую и практическую.

Итак, коммерческая недвижимость – это здания, сооружения, участки земли, единый недвижимый комплекс, объекты незавершенного строительства, предназначенные для извлечения прибыли на постоянной основе от их использования в предпринимательской деятельности. Стоит оговориться, что перечень перечисленных объектов не является исчерпывающим, поскольку нет прямого указания закона.

В западной практике имеется два разных понятия, которые применяются в рассматриваемой теме:

коммерческая недвижимость (commercial real estate) и доходная недвижимость (income-producing property). Так, к коммерческой недвижимости относятся производственная недвижимость, а к доходной относится непосредственно жилье. Однако стоит отметить, что данные понятия объединяются общей целью – получения прибыли на вложенный капитал, то есть это недвижимость, используемая в качестве инвестиций. В Российской Федерации понятия коммерческой и доходной недвижимости не различаются операторами рынка, которые привыкли признавать их абсолютно схожими смыслу.

Однако Банк России в 2006 году дал новые рекомендации по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами появилось понятие «инвестиционная недвижимость» [95] Письмо Центрального Банка России от 10 февраля 2006 г. № 19-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Гарант. . Инвестиционная недвижимость (Investment property) – это имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то, и другое), находящееся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров (или услуг) либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности [96] Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) № 40 «Инвестиционная недвижимость» // Консультант Плюс. .

Проанализировав приведенные определения, стоит провести аналогию между ними и отразить коммерческую недвижимость следующим образом: под коммерческой недвижимостью (недвижимость инвестиционная или доходная) стоит понимать ту недвижимость, которую используешь в инвестиционной деятельности в долгосрочной перспективе с целью получения возможности извлекать выгоду (получить денежный доход). Именно эта цель и является мотивом покупки коммерческой недвижимости (точнее конкретного объекта).

В юридической литературе существуют различные трактовки понятия «коммерческая недвижимость». Их анализ позволил определить отличительные признаки данного вида недвижимости с целью более детального его рассмотрения: