Сергей Ленкин: Ипотека публичных земель

• гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика;

• приоритетное страховое возмещение;

• договоры об ипотеке земельного участка и залога закладной,

регистрируемые государством.

Кроме того, возможна и взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках облигациями, векселями, закладными и деривативами, обеспеченными земельными участками, что принесет значительную прибыль и также явится дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности. Данная модель ипотечного обеспечения финансового рынка для современной России гораздо более предпочтительна по сравнению с обанкротившимися западными аналогами. Муниципалитеты и субъекты РФ, с преобразованием своих «омертвленных» земельных активов в ЗЗФ, в сравнительно короткое время и при незначительных материальных издержках, могут уже сегодня приобрести эффективный рыночный инструмент для реализации социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом привлекаться будут заемные финансовые средства без каких-либо прямых потенциальных угроз для бюджетов территорий перед кредиторами, поскольку отпадет необходимость в государственных или муниципальных гарантиях. Эту функцию, приемлемым для инвестора и заемщика образом, выполнит ЗЗФ. Разумеется, поскольку в развитие региональной экономики будут привлекаться весьма значительные по объему денежные средства, возникает потребность в организации эффективного публичного финансового контроля за их рациональным использованием. Его механизм может быть аналогичным, например, контрольной процедуре, регламентируемой бюджетным кодексом РФ.

В результате внедрения ипотечного земельного инвестиционного механизма

(ИЗИМ) в регионах получит мощный импульс и реформа местного самоуправления. Население приобретает реальную возможность через земли своих собственных территорий участвовать в рыночных и социально-экономических процессах. Данный ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении долгосрочными внебюджетными средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК, реализации других национальных проектов. Следует отметить, что наиболее значимых результатов в инвестиционной политике субъектов РФ и муниципальных образований можно достичь при условии гармоничного сочетания деятельности особых экономических зон с предлагаемой моделью использования публичных земельных активов и мероприятиями по реализации комплексных планов социально-экономического развития территорий. Именно в этом случае резко повышается кредитный рейтинг региона, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения своих капиталов, поскольку имеет в наличии три важнейших благоприятных фактора:

• льготный инвестиционный климат;

• публично востребованный инвестиционный проект;

• надежную гарантию возврата капиталовложений.

Настоящая работа концептуально представляет собой систему взглядов на развитие земельно-ипотечного кредитования в современной России и содержит мотивированные предложения по их реализации в целях создания благоприятной правовой, организационной и финансовой среды для формирования полноценного и востребованного обществом рынка недвижимости. Принимается во внимание исторический опыт организации ипотечного оборота земли, как в России, так и за рубежом, а также исследуется реальное состояние отечественного земельного рынка и основных факторов и тенденций его развития. С учетом продолжающегося мирового экономического кризиса рассмотрен широкий круг проблем, возникающих в процессе управления земельными ресурсами и оборотом ценных бумаг в муниципальных образованиях и субъектах РФ, предлагаются новые методологические подходы к более эффективному использованию земельных активов различных форм собственности, обеспечению внебюджетными финансовыми источниками реального сектора экономики.

Научно-практические и методические разработки проекта ИЗИМ докладывались и обсуждались на отечественных и международных симпозиумах и конференциях, опубликованы в сети Интернет [62,100], прошли апробацию и рекомендованы к внедрению Минэкономразвития РФ, Российской и Московской Торгово – промышленными палатами, ООО Деловая Россия, Ассоциацией малых и средних городов РФ, Российской академией естественных наук, а также депутатами Государственной Думы и членами Совета Федерации Федерального Собрания РФ (приложение 4). Предлагаемая работа может стать практическим пособием для специалистов и руководителей различных хозяйственных звеньев государственного и частного секторов экономики, других участников инвестиционной деятельности и земельно – имущественных отношений не только в России, но и в странах ЕАЭС и СНГ, имеющих аналогичные проблемы в развитии земельного рынка и близких нам по действующему законодательству.