Мария Сергеенко - Жизнь древнего Рима.

Дороговизна римских квартир объясняется, конечно, большим спросом, но значительную роль играла здесь и спекуляция. И тут перед нами встает фигура домохозяина. Это человек богатый и любящий богатство, но не просто стяжатель и сребролюбец: это делец и предприниматель с широким размахом. Трезвая расчетливость делового человека, который умно учитывает требования сегодняшнего дня и умело их использует, сочетается в нем с любовью к риску, к опасности, с азартностью игрока, ставящего на карту все в надежде на выигрыш. Он очень озабочен тем, чтобы поскорее вернуть деньги, вложенные в постройку, и вернуть их, конечно, с прибылью; ему нужно, чтобы его инсула вырастала как можно скорее, и его больше беспокоят цены на материал, чем его качества. Домохозяину в Риме грозили опасности весьма реальные: случались землетрясения, Тибр разливался и заливал низины, пожары были явлением обыденным. Ожидать, пока съемщики въедут, пока они внесут квартирную плату (она уплачивалась по полугодиям), – это было слишком долго. Хозяин сдает новый дом целиком одному человеку, который уже от себя будет сдавать отдельные квартиры (это занятие имело официальное обозначение: cenaculariam exercere), а сам, разгоряченный полученной прибылью, увлекаемый перспективой приливающего богатства, кидается в новые строительные спекуляции. Он одержим бесом лихой предприимчивости: сносит построенный дом, распродает строительные материалы с несомненной для себя выгодой [63]; поймав слухи о вчерашнем пожаре, отправляется к хозяину-погорельцу и, если тот пал духом и зарекается строить в Риме, по сходной цене покупает у него участок (по словам Плутарха, Красс таким образом прибрал к рукам около половины земельной площади в Риме). Он строит, перепродает, покупает, предпринимает капитальный ремонт под предлогом, что дом грозит обвалом; делит его на две половины глухой стеной – мысль о жильцах и об их удобствах его не только не беспокоит, а просто не приходит ему в голову: для него это не люди, это источник дохода. Он и не видит их; к дому у него приставлен доверенный раб – insularius [64], он следит и за жильцами, и за главным арендатором, блюдет хозяйские интересы и докладывает хозяину о всех неполадках и непорядках в доме. Это он уговаривает у Ювенала жильцов дома, который еле держится на тонких подпорках, не волноваться и спокойно спать.

Главный арендатор – это человек иного склада и характера. Этот не пойдет на риск и боится его: он ищет наживы верной, идет теми дорожками, где над ним не висит никаких серьезных неприятностей. Дигесты приводят в качестве примера, т. е. как нечто обычное, арендатора, который снял дом за 30 тыс. сестерций и, сдав все квартиры по отдельности, собрал со всех 40 тысяч. (Dig. XIX. 2. 30), иными словами, нажил на этом деле 33% – кусок жирный! Получен он был, конечно, не без хлопот и беспокойства: приходилось крепко следить, чтоб жилец не сбежал, не заплатив за квартиру, – нужен был глаз да глаз; приходилось терпеливо выслушивать жалобы этих самых жильцов, лившиеся потоками по самым разнообразным поводам; неприятности, конечно, были, но и доход был хороший и верный. Хуже бывало, если хозяин, которому не было угомона, решал ломать дом, чтобы выстроить более доходный. И тут, однако, арендатор не оставался в убытке: по закону хозяин обязан был вернуть ему внесенную им аренду и добавить к ней деньги, которые арендатор рассчитывал получить за квартиры и которых лишился с выездом жильцов. По этому последнему пункту, вероятно, не все проходило гладко, но большого ущерба, надо думать, «оптовик» не терпел: cenaculariam exercere стало занятием, крепко вросшим в жизнь древнего Рима.

Элементом, который действительно страдал от всей этой деловой и часто совершенно бессовестной возни, были жильцы. Хозяину приходило в голову занять дом для себя и для собственных нужд – жильцы обязаны выселиться; дом продан – новый владелец имеет право выселить жильцов. Пусть они будут при этом как-то вознаграждены денежно, но это не избавит их от беготни по Риму в поисках нового жилья, хлопотливых и трудных дополнительных расходов, усталости.

Вещи жильца, въехавшего в квартиру, «ввезенное и внесенное», считаются отданными хозяину в залог, обеспечивающий аккуратное внесение квартирной платы. В случае неуплаты хозяин имеет право забрать те из них, которые стоят в квартире постоянно, а не оказались там случайно или временно. Но вот квартирант добросовестно расплатился, срок его договора истек, он хочет съезжать, а хозяин захватил его имущество и его не выпускает. Основной арендатор никак не может рассчитаться с хозяином – в ответе быть жильцам: владелец дома накладывает руку на их собственность, правильно рассчитывая, что главный съемщик поторопится расплатиться с ним, хозяином, потому что, пока эта расплата не будет произведена, жильцы не внесут ему ни сестерция. Хозяин мог «блокировать» жильца: если в его квартиру вела отдельная лестница (в мастерских с антресолями это было неизменно), деревянные ступеньки ее вынимались, и жилец оказывался отрезанным от внешнего мира – это называлось percludere inquilinum. «Блокада» снималась, когда несчастный жилец всякими правдами и неправдами раздобывал деньги в уплату своего квартирного долга.