Array Коллектив авторов - Правовая поддержка иностранных инвестиций в России

Итак, рассмотрим (на примере Московской области) правовое положение основных участников процесса строительства объектов недвижимости.

В настоящее время отношения по проектированию, строительству и сдаче в эксплуатацию объектов недвижимости регулируются несколькими нормативными правовыми актами. Зачастую они противоречат друг другу. В частности, это относится к новому Градостроительному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», законам о лицензировании, а также к нормативным правовым актам Московской области.

Анализ законодательства позволяет выделить следующих основных участников процесса проектирования и строительства объектов недвижимости:

застройщик (инвестор) – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, ремонт объектов строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта. Застройщик (инвестор) как правило становится собственником построенного объекта недвижимости;

заказчик (заказчик-застройщик) – юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое по договору с застройщиком (инвестором) обеспечивает проведение проектирования и строительства объекта недвижимости. Необходимость участия заказчика (заказчика-застройщика) обуславливается двумя основными причинами:

заказчик (заказчик-застройщик) в отличие от застройщика (инвестора) обладает профессиональными навыками и отвечает требованиям, предъявляемым законодательством;

для выполнения функций заказчика (заказчика-застройщика) требуется строительная лицензия, которая, как правило, отсутствует у застройщика (инвестора).

Договором между застройщиком (инвестором) и заказчиком (заказчиком-застройщиком) предусматривается возложение на последнего обязанностей по получению и оформлению исходных данных для проектирования объектов строительства, по оформлению исходно-разрешительной документации на строительство, заключение договора строительного подряда и т. д.

Договором могут быть предусмотрены различные формы контроля застройщика (инвестора) за деятельностью заказчика (заказчика-застройщика). В частности, застройщик (инвестор) вправе привлечь третье лицо (инженера) для контроля и надзора за выполнением заказчиком (заказчиком-застройщиком) своих обязательств по договору. Кроме того, инженер может выполнять функции контроля за деятельностью генерального подрядчика (соответствующие условия должны быть включены в договор подряда между заказчиком (заказчиком-застройщиком) и генеральным подрядчиком);

проектировщик – юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое по договору подряда с застройщиком (инвестором) или заказчиком (заказчиком-застройщиком) разрабатывает проект объекта недвижимости. Проектировщик должен иметь лицензию на проектирование зданий и сооружений.

Проектировщик вправе привлекать иных лиц (субподрядчиков) для отдельных работ, предусмотренных договором подряда на выполнение проектных работ (например, инженерных изысканий).

Проектировщик по договоренности с застройщиком (инвестором) или заказчиком (заказчиком-застройщиком) вправе вести авторский надзор за строительством объекта недвижимости;

генеральный подрядчик – юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое по договору подряда с заказчиком (заказчиком-застройщиком) ведет строительство объекта недвижимости. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию на строительство зданий и сооружений.

Генеральный подрядчик вправе привлекать иных лиц (субподрядчиков) для проведения отдельных работ, предусмотренных договором подряда на выполнение строительных работ.

Предлагаемый читателю материал составлен с учетом особенностей нормативной базы Московской области. Но в целом изложенный набор стадий подготовки предпроектной и проектной документации, строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости универсален и может быть реализован в любом субъекте Федерации.

Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД) производится для определения принципиальной возможности размещения объекта строительства на земельном участке. Состав ИРД зависит от наличия или отсутствия утвержденной градостроительной документации. Как правило, результатами этой стадии являются: