Светлана Гришкина - Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности

В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.

Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).

Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:

• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;

• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.

Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:

• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;

• выборе учетной политики в отношении модели последующей оценки инвестиционной недвижимости;

• определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в случае необходимости.

Профессиональное суждение требуется и при принятии решения о том, стоит ли раскрывать дополнительную информацию об инвестиционной недвижимости, чтобы сделать отчетность более транспарентной [82, 83] и полезной для пользователей.

Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов. Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.

В связи с этим к методологическим основам отражения инвестиционной недвижимости следует отнести:

• принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости;

• критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения;

• совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении, включая методы определения ее балансовой стоимости;

• определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе;

• методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств;

• требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости;

• правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.