Александр Халитов - Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора

Правило №4. Всегда, когда возможно, определяйте положение жилого массива и дома в том числе и на дореволюционных картах Москвы, так как именно тогда административные районы в максимальной степени совпадали с характером жилых массивов.

Зонирование. Большая Москва.

Вместе с районами «старой Москвы», расположенный внутри МКАД, мы будем рассматривать районы г. Москвы, расположенные с внешней стороны МКАД, а также отдельные города ближнего Подмосковья, которые по своим характеристикам сходны с соседними районами Москвы или составляют с ними сплошную застройку.

В число подмосковных населенных пунктов, составляющих сплошную застройку с районами Москвы за пределами МКАД входят: Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, а также территории вдоль Рублевского и Новорижского шоссе.

Мы рассматриваем не полностью города/городские округа, а их основные жилые массивы со сложившейся социальной инфраструктурой, схожие по характеристикам со смежными районами Москвы.

Это территориальное объединение мы будем называть «Большая Москва».Процесс формирования Большой Москвы не закончен. Ее территория постоянной расширяются за счет появления новых жилых массивов вдоль границ и развития транспортной инфраструктуры.

Население Большой Москвы на 2022 год оценочно составляет 15 млн человек. Общее количество жилых объектов (многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков) превышает 40 000.

Вся территория Большой Москвы делится на 4 зоны:

1 зона – наиболее престижные районы Центра Москвы – зона исторической и современной премиальной застройки. В 1 зоне расположены почти все исторические достопримечательности Москвы. Большая часть 1 зоны расположена внутри Садового кольца;

2 зона – престижные районы Москвы, расположенные за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава. В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть 2 зоны расположена внутри ТТК;

3 зона – бывшие индустриальные и «спальные» районы Москвы. Представлены в основном типовой советской застройкой, в новой застройке преобладают жилые комплексы классов «эконом» и «комфорт». Большая часть 3 зоны расположены между ТТК и МКАД;

4 зона – районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.

Первая зона– центральные районы Москвы. В эту зону входит вся застройка внутри Садового кольца и практически полностью территория районов ЦАО, за исключением частей Басманного, Красносельского и Таганского районов за железной дорогой. Помимо районов ЦАО к первой зоне также относятся части районов Дорогомилово и Раменки. В первой зоне значительный объем построек классов «элит» и «премиум». Практически все исторические особняки, городские усадьбы, доходные дома (многоквартирные дома постройки 1880-1917 годов) и сталинские дома индивидуальных проектов находятся именно здесь.

Вторая зона– районы качественной застройки, примыкающие к первой зоне. К этой зоне относится большая часть районов в Западном и Юго-Западном административных округах. Преобладающая застройка – дома классов «бизнес» и «комфорт-плюс», а также “сталинки” и “брежневки» типовых серий.

Третья зона– спальные и рабочие районы Москвы в пределах МКАД. Районы с преобладающей застройкой классов «эконом» и «комфорт». Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 1960 году. В этой зоне размещено много промышленных предприятий, очистных сооружений и прочих индустриальных объектов. В эту зону входят практически все районы Восточного, Юго-Восточного и Южного административных округов.

Четвертая зона. Районы Москвы за МКАД и центральные жилые массивы отдельных городов ближнего подмосковья (Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное), имеющие высокую связность с Москвой. Значительную часть составляют районы, вошедшие в состав Москвы в 80-90ые годы XX века, а также в 2012 году после присоединения Новой Москвы. Нет четко выраженного характера застройки – варьирует от класса «премиум» в районе Рублевского и Новорижского шоссе до типовых серий класса «эконом» в районах к востоку и Юго-Востоку от МКАД.