Терри Бернхем - Подлые рынки и мозг ящера - как заработать деньги, используя знания о причинах маний, паники и крахов на финансовых рын­ках

«Делайте деньги на работе, а живите в собственном доме», — вот что ответил мне Питер. Он объяснил, что надеется и впредь зарабатывать своей профессией и его не особенно интересует происходящее с ценами на недвижимость. Поскольку он собирается всегда жить в своей новой квартире, то подъемы и падения жилищных цен его не затрагивают.

Философия Питера — «не рассчитывайте зарабатывать на недвижимости» — кажется разумной по трем причинам.

Во-первых, цены на жилье то поднимаются, то падают. Для каждого покупателя дома должен быть свой продавец. Если продавцы не глупцы, то они будут продавать только по обоснованным ценам. Поскольку иногда цены на жилье резко возрастают, то правила «честной игры» требуют, чтобы эти цены иногда падали. Жилье — рискованная инвестиция, поэтому нельзя ожидать, что цены на недвижимость будут постоянно возрастать. Рано или поздно этот рынок станет «медвежьим». Такой прогноз следует как из рационального взгляда на рынки (гипотеза эффективных рынков), так и иррационального.

Во-вторых, на протяжении большей части истории цены на землю и дома действительно то поднимались, то падали. Самый очевидный пример банкротства на рынке недвижимости США — это «пыльная чаша» в 1930-х годах (так называют засушливые районы на западе страны). Однако чтобы упали цены на землю, вовсе не нужна Великая депрессия. Например, в Японии в 1992–2004 годах земля дешевела ежегодно и потеряла почти половину своей стоимости [132] Японский институт недвижимого имущества, Индекс цен на городскую землю (национальный), www.reinel.or.jp . . Такое значительное падение произошло, даже несмотря на то, что Япония остается одной из богатейших стран мира и не пережила ни одной экономической депрессии.

В-третьих, как следует из теории сравнительного преимущества — одной из самых важных экономических теорий, — большинство людей должны зарабатывать деньги, а не делать их на операциях с недвижимостью. Часто рассказывают историю, произошедшую с профессором Полом Самуэльсоном, лауреатом Нобелевской премии 1970 года в области экономики. Однажды физик попросил его назвать хотя бы одну истинную и нетривиальную экономическую идею. Профессор Сэмюэлсон без колебаний ответил: «Сравнительное преимущество». Что это за теория, и почему она оправдывает осторожное мнение Питера о ценах на недвижимость?

Термин сравнительное преимущество , впервые предложенный экономистом Давидом Рикардо в XIX веке, означает: мы (как страны, так и отдельные люди) больше всего заработаем, если сосредоточимся на том, что умеем делать лучше всего [133] Ricardo D. On the Principles of Political Economy and Taxation. — London: John Murray , 1817. . В своем знаменитом экономическом учебнике профессор Николас Грег Мэнкью (которого мы уже упоминали в нашей книге, и вскоре опять это сделаем) спрашивает, следует ли выдающемуся игроку в гольф Тайгеру Вудсу косить свой собственный газон [134] Mankiw N.G. Principles of Economics, 2 nd ed. — Fort Worth, TX: Harcourt College Publishers , 2001. . Как утверждает теория сравнительного преимущества, Тайгеру Вудсу, даже обладай он абсолютным преимуществом (т. е. будь он лучше всех остальных) в косьбе газонов, все равно надо проводить свое время в гольф-клубе с клюшкой в руках, но никак не с газонокосилкой.

Мой излюбленный пример неспособности понять сравнительное преимущество я почерпнул из статьи 1979 года, написанной Джеймсом Фоллоузом о президенте Джимми Картере. Мистер Фоллоуз работал в Белом доме и иногда через секретаря президента Картера бронировал для себя время игры на частных теннисных кортах. По утверждению автора статьи, президент Картер лично составлял расписание игр на кортах Белого дома. Процедуру запроса теннисного времени Фоллоуз описывает так: «Я всегда оставлял интервалы, в которых он [президент] мог пометить «Да» или «Нет»; Картер принимал решение, подписывал его «Дж.» и отсылал мое заявление назад» [135] Fallows J. The Passionless Presidency: The Trouble with Jimmy Carter's Administration // The Atlantic Monthly. - 1979. - May . (Правда, сам президент Картер отрицает всю эту историю.)

Из теории сравнительного преимущества, да и просто здравого смысла, следует, что президент Картер, даже если его уникальное положение и позволяло ему составлять расписание игр на кортах, мог бы расходовать свое время эффективнее.

Какое отношение сравнительное преимущество имеет к ценам на недвижимость? Большинство людей не могут похвастать своей квалификацией в сфере недвижимости, однако каждый человек, как правило, профессионал в своей области, где и зарабатывает себе на жизнь. Где человек с большей вероятностью сделает деньги — в профессиональной сфере, которой занимается всю жизнь, или в деле, которому посвящает всего несколько часов в год?