Сергей Тихоненко: Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Критерии выбора инвестиционных квартир во всех сегментах схожи – маленькая площадь; студия или небольшая однушка:

• Рядом с окраинной станцией метро (эконом-класс) либо в пределах кольцевой ветки метро (бизнес-класс). Обратите внимание: для сдачи в аренду транспортная доступность важнее, чем для продажи! Поэтому если для перепродажи подойдет и Подмосковье, то для заработка на аренде лучше искать квартиру в Москве, расположенную не далее семи минут ходьбы от метро.

• На низких или средних этажах (второй – пятый этажи).

• В нестаром (младше 20 лет) панельном доме (эконом-класс), хотя подойдет и удачно расположенная хрущевка с чистым подъездом и приличным двором. Объект бизнес-класса может располагаться и в новом доме, и в дореволюционном особняке, лишь бы там был приятный фасад, приличный подъезд, благоустроенный двор, в идеале – еще и удобная парковка.

• Для объекта эконом-класса нужен недорогой, но свежий и приятный ремонт: ламинат, белый потолок без пятен и разводов, светлые, непестрые обои на стенах, пристойная сантехника. Стеклопакеты и застекленный балкон не обязательны. Хорошо, если вы найдете квартиру уже с подходящей отделкой (новостройку или вторичку), но можно купить «убитую» квартиру и отремонтировать ее. (Подробнее о том, как недорого привести в порядок «убитую» квартиру, – в книге «Как продать квартиру выгодно».)

• Для бизнес-класса ремонт должен быть более качественный и стильный, оптимально – «мягкий» хай-тек. Маленькие квартиры, оформленные в этом стиле, выглядят просторнее и пользуются спросом у холостяков и молодых пар.

Это самые общие признаки недвижимости для «идеальной инвестиции». Хотя, если квартира не соответствует всем критериям, но продается по очень хорошей цене, идеальной инвестицией станет именно она. С маленькой поправкой: квартиры дешевле рыночной цены надо ОЧЕНЬ ТЩАТЕЛЬНО проверять! Подробнее об этом – в части VII «Риски. Снизить и смириться».

Теперь давайте посчитаем.

Малогабаритная квартира (22 кв. м) на Нагатинской набережной (семь минут пешком от станции метро «Коломенская») в нормальном состоянии, в восьмиэтажном кирпичном доме продается за 4,5 млн руб. Оформление сделки, простой частичный ремонт и покупка мебели и техники обойдутся не более чем в 300 000–500 000 руб., итого ваши затраты – 5 млн. Сдать такую квартиру в аренду можно за 32 000–33 000 руб. За вычетом расходов на коммунальные платежи остается 30 000 в месяц. Это 7,2 % годовых. Немного, но, к сожалению, выжать больше из сдачи в аренду сегодня очень трудно. Другое дело, что со временем эта квартира, скорее всего, вырастет в цене. Вырастет и арендная плата, и продажная стоимость.

Теперь о сроках. Если подойти к делу грамотно, ремонт и обстановка такой квартиры займут у вас не больше месяца, поиск арендаторов – два-три дня. Если первые арендаторы съедут, за те же два-три дня вы всегда найдете новых. Коломенское – популярный район, жить у метро и знаменитого парка хотят многие, тем более что 32 000 руб. в месяц для этого района – недорого.

Для сравнения рассмотрим другой вариант – квартиру, неподходящую для арендного заработка. Допустим, имея бюджет 5 млн руб., вы решили купить шикарную трешку площадью 80 кв. м с ремонтом «для себя» в поселке Зеленоградский Пушкинского района за 4,8 млн руб. Еще 200 000 потратили на приличную мебель и технику и выставили на арендный рынок.

На первый взгляд, большая трешка – это лучше малогабаритной однушки, а «ремонт для себя» лучше простого бюджетного ремонтика. Однако стоимость аренды такой квартиры – всего 28 000 руб., из них около 6000 в месяц вы будете тратить на оплату коммунальных счетов. Получаем смешную доходность в 4,4 % годовых. Какая-то расходность получается, а не доходность.

Еще интереснее со сроками. На подготовку такой квартиры к аренде вы потратите один-два месяца (ведь придется ездить в Подмосковье, это сразу удлиняет процесс), а вот на поиск арендаторов для такого непопулярного предложения (трешка в поселке) может уйти и целый месяц, и даже больше. И если одни арендаторы съедут – начинай рассказ сначала… Вывод: чем меньше квартира и чем лучше ее транспортная доступность относительно Кремля – тем проще и выгоднее ее сдавать.

Теперь рассмотрим вариант с инвестицией в «бизнес-класс». Студия площадью 21 кв. м на проспекте Мира на восьмом этаже кирпичной девятиэтажки с обычным ремонтом продается за 6,2 млн руб. Оформление покупки и превращение такой квартирки в стильную современную «холостяцкую берлогу» со всем необходимым для приятной жизни потребует не более 600 000 руб. Итоговый бюджет – 6,8 млн руб.