Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Например, вы можете сами приватизировать квартиру на бабушку. Оформляем нотариальную доверенность на приватизацию, собираем документы и отдаем в службу одного окна.

Если квартира не поддается приватизации, можно рассмотреть варианты, как туда прописаться. Нам нужна постоянная, а не временная регистрация. При этом с будущим жильцом заключается договор социального найма, а в паспорт ставится штамп о регистрации по данному адресу.

У договора социального найма есть один огромный плюс: его практически невозможно расторгнуть. Пару раз в год по телевидению показывают сюжеты о переселении злостного неплательщика коммунальных платежей в менее комфортабельное жилье. Причем «переселенцы» зачастую производят впечатление или людей с серьезными психическими отклонениями, или хронических алкоголиков. Квартиры похожи на выгребные ямы, а долг по квартплате достигает нескольких сотен тысяч рублей. Но случаев переселения единицы, а жильцов, годами не платящих за квартиру, многие тысячи. Также изредка договор социального найма расторгается, если проживающего человека признают сначала без вести пропавшим, а затем умершим. Но это большая волокита, которая тянется несколько лет. Кроме того, договор социального найма продолжает действовать и тогда, когда пропали основания, по которым он заключался. Вот она, сила постоянной прописки в неприватизированной квартире! Совсем другая ситуация, если квартира в собственности. Как говорил Тарас Бульба, «я тебя породил, я тебя и убью». Владелец квартиры легко пропишет (зарегистрирует) жильца и так же играючи выпишет из квартиры.

Еще один плюс. Как это ни банально звучит, но, если у вас в паспорте стоит штамп о постоянной регистрации, в этой квартире вы можете жить. Даже когда другие жильцы против. И даже когда рентополучатель передумал иметь с вами дело. Это не имеет значения.

В отличие от классической ренты, когда все зависит от желания рентополучателя. Есть право владения, а есть право проживания. Первое не всегда дает второе. При постоянной регистрации нет самого факта сделки, оспаривать нечего. Итак, вместо заключения договора ренты в отношении неприватизированной квартиры вы договариваетесь с проживающим в ней лицом и за определенную плату (или услуги) прописываетесь в квартиру. Казалось бы, в такой схеме для рентоплательщика сплошные плюсы. В чем же подвох? А вот в чем. Существует четкий набор оснований для постоянной регистрации. Большая часть из них сохранилась с советских времен, перекочевав из брежневского Жилищного кодекса.

Рассмотрим реальную ситуацию.

В двухкомнатной квартире на северо-западе Москвы проживали отец и сын. Отцу за 70, сыну около 50 лет. Оба сильно пьющие. Отец уже практически полностью деградировал, интересуется только алкоголем. Сын периодически впадает в продолжительные запои, но пока сохранил адекватность восприятия. Квартира муниципальная, задолженности нет. Сын начинает обзванивать знакомых, бывших сослуживцев с не вполне обычной просьбой. Он понимает, что при своем образе жизни и слабом здоровье любой день может быть для него последним. Он осознает, что после их смерти квартира достанется государству. Поэтому сын решил сделать доброе дело и передать квартиру в хорошие руки. Как это сделать, если квартира не приватизирована? Очень просто – оформить брак. Отец был вроде бы не против. Точнее, ему было безразлично. Невеста для сына была найдена. Подали заявление, зарегистрировали брак.

Дальше начались сложности. По закону для получения постоянной регистрации необходимо явиться всем постоянно проживающим в паспортный стол. Если один из жильцов заявление не подпишет, прописки не будет. Как вариант – согласие может заверяться у нотариуса. В данном случае отец отказался куда-то идти.

Безвыходная ситуация? «Шеф, все пропало», – обреченно говорил, заламывая руки, герой Миронова в «Бриллиантовой руке». Но мы не в кино, решение вопроса есть. По закону не обязательно согласие жильцов, если речь идет об опекуне, который прописывается к своему подопечному. В результате «невеста» превратилась в «опекуна».

Не забудем и про минусы такого вида сделок. Можно владеть несколькими объектами недвижимости, но иметь постоянную прописку разрешается только в одной квартире. Вы привязаны к этой квартире. Впрочем, ничто не мешает проживать где хочется, а муниципальную квартиру сдавать. Впоследствии можно оформить приватизацию. В 2013 г. ее сроки в очередной раз продлили, возможно, будут продлять и в будущем.