Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

• Присоединение Новой Москвы перенесло вектор градостроительной политики с интенсивного развития (ввысь) на экстенсивное (вширь). Иными словами, проблема нехватки участков под строительство в Москве потеряла остроту.

• Новый приоритет столичной политики – транспортное строительство, борьба с пробками. На эти цели брошены гигантские средства, а вот все прочие амбициозные программы (в том числе и снос старого жилья) очень сильно урезаны в финансировании, а то и вовсе забыты.

• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.

• Сыграл свою роль и кризис 2008 г. и замедление роста цен на рынке недвижимости. А еще тот факт, что все лакомые кусочки в Москве (центр города, престижные районы) уже застроены. Остались неудобные варианты, требующие огромных начальных вложений. Инвестиционные проекты с расселением старых домов стали просто невыгодны, а то и убыточны. Застройщикам они уже не интересны.

Получается, и город не сносит, и инвесторы не платят. Результат – люди годами ждут расселения из пятиэтажки, включенной в список «домов под снос на текущий год». Год меняется, а ситуация – нет. Одна наша знакомая шесть лет откладывала ремонт, ожидая «вот-вот» расселения. Потом плюнула и все-таки отремонтировала старую квартиру. Теперь живет и радуется. Все в той же хрущевке.

А как все хорошо начиналось! Все панельные хрущевки Москвы обещали снести уже к 2008 г. После – взяться за кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки… Сегодня темпы сноса жилья в Москве – менее 100 домов в год. Появились и вовсе удивительные проекты: пристройка к хрущевкам мансардного этажа, капитальный ремонт с утеплением фасадов и т. п. Повсеместно ремонтируются подъезды и дворы старых домов. Все это, конечно, повышает капитализацию жилья (и стоимость квартир), но не так сильно, как хотелось бы собственникам.

А что со сносом? В первую очередь сейчас сносится аварийное жилье, а также жилье, которое все-таки попало (не иначе, чудом) в зону интересов какого-нибудь застройщика. Например, девелопер ЖК бизнес-класса в Волжском районе в 2010 г. расселил несколько трехэтажных домов, построенных еще пленными немцами. Состояние домов на тот период было крайне плачевным. Их жителям просто повезло, что появился такой проект, да еще и сразу после кризиса.

Впрочем, надо понимать, что политика мэрии меняется регулярно. Влияют и дата выборов, и новые назначения в аппарате и т. д. Так, буквально на днях (август 2013), в преддверии выборов мэра, было объявлено, что программу сноса ветхих домов «оживят», а темпы удвоят.

Как узнать, снесут ли данный дом в ближайшем году? Помимо официальных списков, публикуемых на сайтах управ и префектур, поможет еще и личное обращение в управу. Можно запросить официальное уведомление по конкретному дому, а можно просто пообщаться с сотрудниками администрации. Эта информация будет более достоверной, но не стопроцентно точной, так как градостроительные планы чиновников меняются с космической скоростью.

Выгодно ли покупать жилье в доме под снос? Раньше ответ был однозначным: очень выгодно! Переселенцы получали квартиру в новом доме, в том же районе да еще и больше по площади, а иногда и по количеству комнат. Рыночная стоимость новой квартиры была существенно выше, чем старой. Сегодня ситуация иная:

• Ареал переселения расширился. Теперь это может быть не только тот же район, но и соседний – в пределах округа. Например, если вы живете в районе Кузьминки – скорее всего, попадете в Некрасовку, за МКАД, на люберецкие поля аэрации. Живете в Алтуфьево? Метите в поселок Северный, который хоть и за МКАД, но административно – Москва. И так далее.

• Бытует мнение, что квартиры переселенцам предоставляются по социальной норме – 18 кв. м на человека. Дескать, достаточно прописать в квартире как можно больше людей, и можно получить целые хоромы, а то и несколько. Раньше бывало и такое. Но, увы, сейчас это актуально только для муниципального жилья, причем с большими ограничениями. Для первых собственников квартиры еще осталась лазейка в законодательстве: расприватизация квартиры и получение нового жилья «по социальным нормам» – 18 кв. м на человека. При этом человек теряет право на приватизацию и на всю жизнь остается «социальным нанимателем». Если же вы приобретаете квартиру в собственность, забудьте про «социальную норму». Вам положена квартира такой же площади и такой же комнатности. Хотя, если у вас, к примеру, однушка 30 кв. м, а в новом доме площадь однушек начинается от 35 кв. м, вам все же подарят эти 5 кв. м. Хотите больше? Доплачивайте по рыночным ставкам.