Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некоторые, особо нетерпеливые, подают в суд и получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Другие ждут, пока застройщик сам отправит на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев.

Оформление документации для строительства многоэтажного дома – процедура длительная и дорогая, еще дороже приобрести землю с видом разрешенного использования «для многоэтажной жилой застройки». Появились желающие сэкономить. Закон оставил для этого лазейку. Если количество этажей не превышает трех, а общая площадь дома – 1500 кв. м, то дом можно строить и на землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и разрешение на строительство оформлять не требуется. Это сделано для частников, которые покупают участки без подряда и строят жилые дома для собственного проживания. Но идею подхватили и застройщики.

Вокруг крупных городов стали появляться чудо-дома. В поселке или садовом товариществе покупается участок, предназначенный для индивидуального жилья. Часто это скромные 10–12 соток. На участке строится дом – три этажа (иногда больше), 1500 кв. м (иногда больше). Дом спроектирован так, что его можно разбить на отдельные квартиры. Покупателям продаются доли в этом доме. Каждая доля соответствует купленной квартире.

Готовы ли местные коммуникации к тому, что вместо одной семьи на сравнительно небольшом участке будут проживать десятки семей? Ведь необходимы вода, электричество, отопление, канализация… Нормы потребления электричества и воды на частный дом ограничены, и на все 20–50 квартир их явно не хватает.

Проложить центральные коммуникации не всегда удается, так что появляются многоквартирные дома без отопления (обогреватели жителям в помощь) и с туалетом на улице. Это не шутка. Жители соседних избушек, рядом с которыми, вплотную, вырастают «дачи-переростки», в шоке. Они хотели дачу на природе, а оказались в тени многоэтажки. Парковка на участке не всегда помещается, и машинами жителей забиваются скромные деревенские просеки. Полноценный двор и детская площадка также отсутствуют. Это среднестатистическая картина, хотя дома на землях ИЖС бывают разные. Встречаются и «проекты бизнес-класса» с нормальными коммуникациями и придомовой территорией. Все зависит от размера участка, технических возможностей (нагрузка электросетей, возможность прикупить дополнительные мощности), а главное – от отношений застройщика с администрацией поселения.

До недавнего времени никого, кроме соседей, этот вопрос не беспокоил. Местные власти закрывали глаза на странные, но формально законные стройки. Ведь надо еще доказать, что дом многоквартирный. По бумагам это частный дом, а проживание нескольких семей в частном доме законом не запрещено. Схема оказалась такой удобной, что в некоторых городах (например, Геленджике) на землях ИЖС в какой-то период строилось большинство многоквартирных домов.

Что привлекает покупателей таких квартир? Разумеется, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор – цена. В 10–20 км от МКАД пару лет назад можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. Вдвое дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью. Строительством домов на землях ИЖС занимались в основном мелкие сомнительные конторы. Часто все документы оформлялись на частное, подставное лицо. Но встречались и сравнительно крупные компании, которые активно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилье на природе». Студии за миллион продвигались как долгосрочная инвестиция для выгодной сдачи в аренду. «Доходные дома» стали очень популярны. Риски? Появилась информация о возможных проблемах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались мнения за и против… Кто-то воздерживался, а кто-то покупал. Вера в чудо для многих оказалась сильнее здравого смысла. Лишь в 2011 г. чиновники начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен пятиэтажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть или готовятся соответствующие решения суда. Жители живут под дамокловым мечом. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе. Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без денег, и без уже сделанного ремонта.