Марат Самитов - Экономь налоги в коронакризис

Схема не нова, скажу прямо, однако мне попадаются клиенты, которые о ней еще не слышали и задаются вопросом: как же можно выгодно продать недвижимость?

Так вот, уступить права на недвижимое имущество гораздо выгоднее, чем его просто продать.

Причина следующая: когда вы реализуете объект и оформляете это как куплю-продажу, то вам придется заплатить налоги (НДС 20% + налог на прибыль 20%) с полной стоимости имущества. Но если вы уступите права на незарегистрированную недвижимость по договору цессии, тогда налоги потребуется начислить только с разницы между суммой дохода от уступки и суммой расходов на приобретение прав требования, а не со всей стоимости имущества, как происходит при обычной реализации. Разумеется, это гораздо выгоднее, чем начислять налоги со всей суммы продажи недвижимости покупателю.

ВАС с таким подходом согласен (Постановление Президиума ВАС №13640/09 от 25.02.2010), что делает эту схему рабочей и достаточно безопасной.

Мало того, в отношении имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи, машиноместа и т. д. в НК РФ прямо закреплено, что база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Имеются случаи, когда схема применялась и при реализации нежилых объектов. Само собой, контролеры при проверке доначисляли НДС компании, но суд внес ясность, встав на сторону бизнеса.

ВАС РФ напомнил, что имущественные права на недвижимость и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 НК РФ, являются, по сути, одинаковым видом объекта гражданских прав. Из этого следует, что применяться должны общие правила и при начислении НДС по сделкам с имуществом. Аналогичный пример, когда судьи поддержали бизнесмена в споре с контролерами, – постановление ФАС Уральского округа № Ф09—575/12 от 01.03.2012.

Вначале я рекомендую разобраться, какую ставку применять, а ответ на этот вопрос не всегда такой уж однозначный. В НК РФ перечень товаров, при продаже которых используется НДС 10%, указан в п. 2 ст. 164 НК РФ. Это отдельные виды продовольственных товаров, товаров для детей, медицинских товаров, периодические печатные издания и книжная продукция.

При этом НК РФ указывает, что коды видов продукции, облагаемой по ставке 10%, определяются в соответствии с перечнями ОКПД 2, а также ТН ВЭД.

Сложность заключается в том, что один и тот же товар может одновременно попадать в разные группировки. Хорошим примером здесь может послужить постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа № А19—23124/2018 от 09.09.2019. Спор возник из-за ставки НДС по «Перекиси водорода». Фискалы пытались доказать, что она не является лекарством, и доначислять НДС по повышенной ставке, ссылаясь на ОКП ОК 005—93, который действовал до 01.01.2017.

Однако суд поддержал компанию, указав, что «Перекись водорода» можно отнести как к фармакотерапевтической группе «Антисептические средства» (код 93 3600), так и к группе «Продукция неорганической химии, сырье горно-химическое и удобрение». Но это свидетельствует о наличии неустранимых сомнений, которые нужно толковать в пользу налогоплательщика. В результате была отвоевано право на ставку НДС 10%

Дополнительную ясность в этот вопрос внес Верховный суд, разъяснив в определении ВС №305-КГ18—19119 от 14.03.2019, что для применения ставки НДС 10% значение имеет соответствие товаров конкретным кодам по ТН ВЭД и ОКПД 2, установленным Правительством. При этом достаточно, чтобы реализуемый на территории РФ товар соответствовал коду, определенному Правительством, со ссылкой хотя бы на один из двух источников – или ОКПД 2, или ТН ВЭД.

Чиновники вынуждены были с этим согласиться (письма Минфина России №03-07-07/25566 от 11.04.2019, №03-07-14/32743 от 06.05.2019).

Чтобы применять ставку НДС 10% продавая товар на территории РФ, достаточно того, что код товара назван хотя бы в одном из перечней – или в ОКПД 2, или в ТН ВЭД.

Например, «пицца» не названа в группе товаров по коду «Пироги, пирожки и пончики». Значит, ставка 10% при ее реализации вроде как не применяется. Однако, если проявить смекалку, вместо «пицца» достаточно писать в документах «итальянский пирог», чтобы претензии чиновников потеряли всякий смысл и обоснованно можно было использовать при реализации НДС со ставкой 10%.

Таким образом, чтобы не переплачивать НДС в бюджет, вам нужно грамотно провести анализ свойств товара и подобрать доказательства принадлежности его к определенной группе продуктов, которые включены в список льгот. В качестве страховки можно заручиться письменными заключениями специалистов и ответами от госорганов в отношении принадлежности спорного товара к тем или иным группам продукции.