Марат Самитов - Как экономить на налогах, используя законные способы. Часть 3

Следует учитывать, что Конвенция содержит защиту от незаконного налогового планирования, в льготах могут отказать, если фискалы одного из государств смогут доказать наличие схемы (п. 1 ст. 28 Конвенции). Еще один нюанс: на сниженные ставки не могут рассчитывать компании, которые более чем на 50% принадлежат налоговым резидентам других стран (п. 3 ст. 28 Конвенции).

Этот кейс подойдет как компаниям на общем режиме, так и упрощенцам с объектом «доходы минус расходы». Он позволяет снизить риски от признания в налоговом учете расходов на ремонт помещения, которое вы еще не арендовали и не подписали договор аренды, но владелец недвижимости настаивает на предварительном проведении ремонтных работ.

В общем случае до заключения договора аренды такие затраты из налоговой базы фискалы, скорее всего, у вас выкинут и будут настаивать на доначислении налогов. Сегодня я расскажу два способа, как этого можно избежать.

Способ первый – заключение с арендодателем агентского договора. По такому договору потенциальный арендатор выступит в роли агента, а собственник помещения, соответственно, в роли принципала. Агент произведет ремонтные работы, заключая договоры от своего имени, но за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Чтобы реальные ремонтные расходы легли на арендатора, после заключения договора аренды на эти суммы увеличивается стоимость аренды. В зависимости от их размера это можно сделать единовременно или распылить на несколько месяцев.

С целью не потерять живые деньги, а не налоговые расходы будущему арендатору имеет смысл подстраховаться и заключить еще и предварительный договор аренды, в таком случае владелец помещения не сможет отказаться от заключения договора аренды после проведения в нем ремонта. Но даже если это произойдет, будет с чем идти в суд.

Способ второй – только предварительный договор. Он сам по себе тоже поможет сэкономить налоги, причем не только будущему арендатору, но и арендодателю, об экономии второго я писал пост ранее.

Но налоговики неоднозначно относятся к признанию затрат на ремонт помещения при наличии только предварительного договора. Хотя он может обосновать деловую цель и экономическую целесообразность расходов (ст. 252 НК РФ). В таком случае защите расходов на ремонт до заключения договора аренды дополнительно поспособствует выгодное для арендатора месторасположение недвижимости, а также возможность доказать, что аренда этого объекта обошлась ему дешевле, чем у других собственников.

Второй вариант, то есть использование только предварительного договора, несет для потенциального арендатора больше налоговых рисков, нежели агентский договор. На практике налоговики могут использовать нормы ГК РФ, согласно которым владелец недвижимости обязан передать изначально имущество в состоянии, пригодном для использования (с. 611 ГК РФ). Из чего получается, что арендатор не обязан проводить ремонт за свой счет до заключения договора аренды.

Если быть точнее, этот кейс для тех, кто не просто хочет купить компанию, а планирует ее приобрести вместе с недвижимостью за рубежом. Например, это актуально для тех, кто на упавшем сейчас рынке недвижимости желает приобрести коммерческую недвижимость для сдачи ее в аренду или для ведения гостиничного бизнеса, после того как коронавирусная история станет сходить на нет.

В обычной ситуации при покупке доли в иностранной компании, если у нее отсутствует постоянно действующее представительство в России, организация-покупатель, резидент РФ, выступает в роли налогового агента по налогу на прибыль.

При этом налог платится по стандартной ставке налога на прибыль 20%, деньги нужно удержать с дохода нерезидента, на практике это часто приводит к удорожанию сделки на 1/5 от ее стоимости. Чтобы этого избежать, нам потребуется дружественный физик, в идеале не ИП, который выступит промежуточным звеном.

Необходимость выступать в роли налогового агента по налогу на прибыль при выплате доходов иностранной компании установлена подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ. Ее ввели, чтобы упредить использование схемы оптимизации, когда вместо непосредственно недвижимости иностранец продает компанию, которая владеет необходимыми покупателю активами, право на льготы в рамках международных соглашений нужно подтвердить документально (подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 310 НК РФ). Налог на прибыль снижает доходы иностранного продавца. Он попытается компенсировать эти потери за счет завышенной цены.