Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

А поскольку большинство людей не способны даже на это, получается, что отложить и накопить деньги для того, чтобы полностью оплатить стоимость приобретаемой квартиры, они не смогут никогда. Вне зависимости от того, как много они будут зарабатывать. Разве что размер их месячного дохода будет равен стоимости квартиры. Или хотя бы половине ее стоимости.

Именно поэтому так полезна ипотека: возможность приобрести недвижимость, заплатив первоначально лишь 10–20 % ее стоимости. И выплачивать остальное в рассрочку на протяжении многих лет. Для подавляющего большинства людей во много раз проще взять в долг крупную сумму и затем постепенно гасить этот долг, чем накопить такую же сумму, ежемесячно откладывая и сберегая часть дохода. Те, кто никогда не будет настолько дисциплинирован, чтобы самостоятельно накопить несколько миллионов для приобретения квартиры, вполне способны будут приобрести эту квартиру в ипотеку.

Ипотека является классическим примером хорошего долга. Человек, который приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, платит банку процент по кредиту за использование заемных средств. Если он сдает эту квартиру в аренду, она дает ему доход как в виде арендных платежей, так и за счет прироста стоимости самой квартиры. Вторая часть дохода – скрытая. Однако она существует и обратится в реальные деньги, когда квартира будет продана. К сожалению, ставки ипотечных кредитов в России достаточно высоки. Вряд ли можно ожидать, что при доходе от сдачи квартиры в аренду 4–6 % годовых и ставке ипотечного кредита от 11 до 17 % удастся за счет арендных платежей полностью оплачивать ипотеку.

Но все же, с учетом среднего прироста стоимости квартиры 10 % в год, можно ожидать, что совокупный выигрыш от получения аренды и прироста стоимости квартиры превысит затраты на погашение процентов по ипотечному кредиту. То есть Вы можете ожидать, что к моменту, когда Вы полностью выплатите долг, прирост стоимости квартиры и сумма полученных Вами за это время арендных платежей в совокупности будут выше, чем те проценты, которые Вы за это время заплатили за пользование средствами банка. Например, за время, пока Вы гасили кредит, Вы получили 2 миллиона рублей арендных платежей и заплатили 3,5 миллиона рублей процентов по кредиту. Плюс за это время квартира выросла в цене на 2,5 миллиона. В итоге Вы в плюсе на 1 миллион рублей. И вдобавок удачно попользовались средствами банка для приобретения квартиры, которая осталась в Вашей собственности.

А главное даже не это. Главное то, что Вы таким образом смогли стать полноправным владельцем дорогостоящей недвижимости, на приобретение которой Вы никогда бы не смогли заставить себя отложить и накопить необходимую сумму. Если бы не ипотека, Вы с тем же самым доходом просто никогда не смогли бы приобрести эту недвижимость.

Дополнительный бонус: банк (во всяком случае, многие банки, работающие с ипотекой) тщательно проверит каждую квартиру, которую Вы планируете приобретать с использованием ипотечного кредита. Если квартира «проблемная», имеются риски, связанные с ее приобретением или с правами собственности на эту квартиру, – сотрудники банка Вам об этом скажут. Им совершенно не нужно, чтобы Вы приобрели квартиру, по которой потом возникнут проблемы не только у Вас, но и у банка!

А когда выплаты по ипотеке завершены, Вы все равно продолжаете получать арендные платежи. И недвижимость продолжает расти в цене.

Если у Вас есть возможность получать ипотечные кредиты на выгодных условиях и суммарный доход от арендных платежей и прироста стоимости метров будет ощутимо превышать размер процента по ипотечному кредиту, иметь подобный ипотечный кредит выгоднее, чем не иметь его. Обычно на семью дается один ипотечный кредит на наиболее выгодных условиях. При этом у некоторых семей размер согласованного кредита может быть таким, что они могут в рамках одного кредита приобретать сразу несколько квартир. Или брать для тех же целей несколько ипотечных кредитов одновременно. В этом случае, с точки зрения эффективного управления финансами и инвестициями, выгодно постоянно находиться в процессе выплат по очередному ипотечному кредиту. Есть дополнительные доходы и нет привлекательного объекта для инвестиций? Погасите досрочно часть кредита. Ваша ежемесячная долговая нагрузка сразу снизится. А разница между доходами и затратами возрастет. Погасили ипотеку досрочно? Отлично! Оформляйте новый ипотечный кредит. С согласованным размером кредита настолько большим, насколько это возможно при сохранении выгодных условий ипотеки. И подыскивайте новый объект, который Вы приобретете с использованием этого кредита.