Константин Бакшт - Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками

Получается, что инвестиции во взаимные фонды просто-напросто значительно проще и доступнее. Начинать их можно с небольших первоначальных сумм. Эти инвестиции рекомендуют все финансовые консультанты. И подобные инвестиции имеются у большинства знакомых любого американца, который обдумывает, куда ему инвестировать собственные средства. А стадный инстинкт – великая вещь!

В России дело обстоит прямо противоположным образом. Подавляющее большинство населения страны (в том числе те, кто работает и зарабатывает неплохие деньги) не знает об инвестициях почти ничего. И боится их до дрожи. Мало кто знаком с инструментами фондового рынка – акциями, облигациями, ПИФами. И разумеется, никто не будет инвестировать средства в то, чего он не знает, не понимает. И чего инстинктивно боится.

Финансовых консультантов мало. Подавляющее их большинство не имеют ни серьезного опыта инвестиций, ни заслуживающего внимания собственного инвестиционного портфеля. К таким «консультантам» не очень-то хочется прислушиваться. Они не вызывают ни уважения, ни доверия.

Поэтому очень немногие россияне вообще когда-либо в своей жизни задумываются об инвестициях в фондовый рынок. В том числе в паевые инвестиционные фонды – ПИФы, которые являются аналогом американских взаимных фондов.

С другой стороны, большинству россиян присуще инстинктивное доверие к инвестициям в недвижимость. Разумеется, все начинается с приобретения жилой недвижимости лично для себя. Это серьезная финансовая цель № 1 для подавляющего большинства семей, доходы которых уже позволяют серьезно задуматься над решением этих вопросов.

А дальше возможны варианты… Кто-то, решив вопросы с жильем для своей семьи, приобретает на будущее квартиры для своих детей. Так сказать, «на вырост». Кому-то, кто уже приобрел себе квартиру или коттедж либо платит ипотеку, еще одна квартира достается в наследство. У одних владельцев эти «дополнительные» квартиры стоят, не занятые никем. И покрываются пылью. Другие же владельцы квартир решают, что, пока дети не выросли, нечего квартире стоять без дела. И сдают ее в аренду. Так они становятся владельцами инвестиций, приносящих им (за счет аренды) пассивный доход.

На какую доходность можно рассчитывать при инвестициях в жилую недвижимость? Текущий доход от аренды может составлять 4–5 % от рыночной стоимости квартиры. В Москве – до 6 %. Уже за вычетом таких затрат, как коммунальные платежи и ежегодная страховка квартиры. Плюс прирост стоимости самого объекта, который в среднем может составлять около 10 % годовых. Разумеется, эту часть прироста стоимости Вы не сможете получить на руки в виде дохода, пока не продадите саму квартиру. Однако этот прирост стоимости реально идет. И человек, купивший квартиру, 10 лет сдававший ее в аренду и затем продавший, получит на руки совершенно другую сумму, чем тот, кто на 10 лет положил средства, равные первоначальной стоимости квартиры, на депозит в банк. Под те же 4–6 % годовых.

Прирост стоимости метров также не идет равномерно. Например, с начала 2008 года темп роста стоимости недвижимости резко ускорился и достиг пика в августе-сентябре 2008 года. Затем произошло существенное падение стоимости недвижимости на фоне ощутимого сокращения количества сделок по покупке-продаже недвижимости в 2009 году. Рынок недвижимости «встал». После этого экономика начала активизироваться и развиваться дальше. Вслед за этим возобновился рост на рынке недвижимости. К 2011 году стоимость метра жилья достигла пика, ранее достигнутого в 2008 году. После чего рост продолжился. Аналогичной динамики можно ожидать в 2014–2015 годах и в последующие годы. При кризисе рост цен на недвижимость прекращается. Затем стоимость метров некоторое время может даже снижаться. При восстановлении роста экономики растет количество операций купли-продажи недвижимости. Рост цен возобновляется и некоторое время идет с более высокой скоростью, компенсируя предыдущий период отсутствия роста и снижения цен. Затем рост цен стабилизируется. И идет дальше с обычной скоростью – до следующего кризиса.

Плюс, как мы уже говорили выше, инвестиции в недвижимость автоматически обеспечивают защиту от инфляции. Что тоже безусловное преимущество. Особенно в сравнении с банковскими депозитами.

Итоговая доходность инвестиций в жилую недвижимость составляет, таким образом, 14–16 % годовых. Как увеличить эту доходность?

• Можно сдавать квартиру не помесячно, а посуточно. Такие квартиры могут быть популярны как среди командировочных, так и среди отдыхающих. А также среди тех, кто таким образом решает вопрос с обеспечением места для свиданий. Однако давайте называть вещи своими именами: это уже не инвестиции с пассивным доходом, а еще один источник активного дохода. Который постоянно будет требовать Вашего времени и Ваших сил. Удачно подобранный арендатор может жить в одной и той же квартире много лет. И все это время исправно ежемесячно платить за аренду. Я знаю случаи, когда арендатор жил в квартире и 10 лет, и больше. Если у Вас будет 10 или 20 таких квартир, сдаваемых в аренду, получаемый от них арендный доход пропорционально возрастет, а Ваша загрузка не так уж сильно увеличится. При посуточной сдаче квартир в аренду нужно сначала встретить и заселить каждого арендатора, затем – принять у него квартиру при выселении. После выезда каждого арендатора – уборка, смена и стирка белья… Хорошо, если у Вас в семье есть не загруженный другими делами человек, который мог бы этим заниматься. А если нет? Если заниматься всем этим Вам придется самому? Чем больше арендаторов будет заезжать в Вашу квартиру (то есть чем больше будет загрузка и, соответственно, доход), тем больше будет уходить Вашего времени и Ваших сил. А если таких квартир у Вас будет 10, да еще и в разных местах? Пожалуй, у Вас просто не останется времени ни на какую другую работу. Весь день Вы будете бегать с ключами от квартир и с грязным бельем!