Дмитрий Арсентьев - Мир инвестиций. Все, что нужно знать

быстро развивающийся район или старый город,

центр города.

3. Оплата:

только наличные,

часть в рассрочку.

4. Физическое состояние объекта:

необходим ремонт на сумму более 10% сделки,

необходим косметический ремонт, менее чем 5% сделки,

новый.

5. Цена:

равна рыночной или выше,

в пределах 5% от рыночной цены,

на 10% ниже рыночной.

6. Срок окупаемости недвижимости:

менее 5 лет,

от 5 – 10 лет,

более 10 лет

7. Возможность быстрой перепродажи, либо сдачи в аренду:

возможна,

необходим небольшой ремонт и небольшой маркетинг,

необходим полноценный ремонт и большая рекламная компания.

9. Возможность переоформить жилую недвижимость в коммерческую. Либо сменить вид пользования земельным участком.

возможно быстро,

возможно в течение 0,5 – 1 года,

более 1 года.

Выбор стратегии

Например, Вы выбрали 35 объектов:

делаете по ним свои предложения,

соглашаются 10 продавцов из 35, если больше – вы делаете очень выгодное предложение,

выбираете из 10 объектов – 1.

Аренда коммерческой недвижимости,

Перепродажа вторички,

Перепродажа новостройки,

Перепродажа земельных участков,

Перепродажа гаражей,

Гостиничная недвижимость,

Инвестиции в строительство,

Предоставление складов в аренду,

Инвестиции в Фонды, которые инвестируют в недвижимость,

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Самые прибыльные сделки:

Сдача в аренду помещений торговым сетям,

Покупка недвижимости в активно развивающемся районе, тем более, если знаете об этом заранее, либо наблюдаете по косвенным признакам, рассмотренным далее.

Перепродажа вторички, с предварительным ремонтом: покупка недвижимости в плохом состоянии, ремонт, перепродажа.

Покупка новостройки у серьезных застройщиков в начале строительства с последующей продажей, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Ипотека,

Налоговый вычет,

Сдача квартиры в наем (особенно в крупных городах), и погашение части ипотеки арендной платой,

Рефинансирование ипотеки. При рефинансировании Вы теряете право на налоговый вычет.

Рассмотрите возможность смены вида пользования земельного участка.

Смотрите ипотечный калькулятор – как изменяется ежемесячная плата в зависимости срока ипотеки: 10, 15, 20 лет.

Вариант:

Покупка квартиры 1 этаж, перевод в нежилое помещение и сдача в аренду торговым сетям или под офис.

Купить оптовый участок земли и продать в розницу.

Купить 1 комнатную квартиру, выплатить ипотеку, а затем купить 3-х комнатную. Экономия – в 2 раза, ежемесячный платеж – в 2 раза меньше, в сравнении с тем, если сразу купить 3-х комнатную квартиру.

Выбор риэлторского агентства:

Сколько лет на рынке, лучше не менее 10лет,

Поговорите со знакомыми, кто недавно покупал недвижимость и узнайте, с каким агентством они работали,

Посмотрите информацию на сайте Российской гильдии риэлтеров.

История квартиры, что надо проверять:

1. Могут быть прописаны как взрослые, так и несовершеннолетние, проходящие службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды.

2. Квартира может быть завещена, заложена, в ипотеке.

3. Проверьте, совершались ли ранее сделки с данной квартирой: если за короткое время сменились несколько собственников – стоит задуматься. Необходимо выяснить, проводилась перепланировка или нет, если да – законна ли она.

4. Проверьте задолженность по всем коммунальным платежам, так как у крупной недвижимости они могут быть существенны, как и начисленные налоги на недвижимость.

5. Торг более 10% – повод задуматься.

6. Аванс в отличие от задатка не является способом обеспечения обязательства.

Наиболее рискованны сделки:

1. Многоступенчатые,

2. Квартира оформлена в собственность сразу, когда стала доступна приватизация,

3. Досталась по наследству,

4. Случаи отчуждения жилья с участием юр. лиц,

5. Сделки по доверенности,

6. С участием несовершеннолетних детей,

7. С участием собственников, находящихся не в родственных отношениях,

8. Многократная продажа квартиры.

9. Заниженная стоимость:

Мошенничество,

Личные причины продавца,